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  别墅式度假村之特点         
别墅式度假村之特点
    点击数:17072    更新时间:2006/7/31

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作为世界度假酒店的一个特殊类别,别墅式度假村与众不同,它们以豪华、休闲、私密和昂贵而闻名,并有着特定的客人群体。就投资而言,别墅式度假村在项目选址、规模、设施配套和使用上都有别于其他形式的度假村。就建筑结构而言,国际上典型的别墅式度假村大致分为两类: Villa(单层或复式结构)和Bungalow(单层轻结构)。有的度假村客房部分完全由Villa或Bungalow组成,即全别墅式度假村;有的则是Villa或Bungalow构成部分客房,作为整个度假村的一部分,被称作半别墅式度假村。就地理位置而言,别墅式度假村多建在加勒比海、印度洋、太平洋、地中海和东南亚等热带地区,客人住在这样的度假村与传统的度假村有着完全不同的体验——没有乏味的客房走廊,不需乘电梯,更无因人多而产生的喧杂,她的豪华与魅力在度假酒店中是顶级的顶级。在当今体验式经济的浪潮中,别墅式度假村留给客人的是终生难忘的体验。

别墅式度假酒店之所以令客人终身难忘是由她的形成、地点、服务、规模、设计、运营等等方面的特殊性紧密联系在一起的,由于这些特点,她所接待的客人群体也是特殊的、非大众化的,从客人群体的数量而言是非常小的,当然是最富有的那个群体。这一群体对度假村舒适性、私密性、豪华性的要求更是其它度假村所不能及的。本文将对这些特点予以浅析,供读者参考。

•  历史形成


别墅度假村也许是世界上最早的一种度假村形式。据记载,早在 1887年,加勒比海的巴巴多斯就有一个叫唐纳德·辛普森的土木工程师买下了一个“海洋别墅”,随后把她扩建并使她成为了接待当时贵富名流的度假地。1890年,作为第一批客人,著名的美国牛仔“疯狂比尔”希考克就下榻在此,并用他的金项链支付了房费。这家别墅度假村共有18间客房,至今仍在营业。度假村的名字叫做 “The Crane” ,仍是当今世界名人的最爱。

经过了一个多世纪的发展,别墅式度假村已遍布世界各主要度假胜地,除加勒比海地区,还有太平洋、印度洋、地中海等地。

2.选址特点


作为度假酒店的精品,别墅式度假村在选择建设地点方面与其它度假村有很多不同,而且是普通度假酒店所不能及的。在大多数人的理解中,度假村通常选在海边、滑雪场、旅游胜地等,但别墅式度假村的位置则远远超出了这个传统范围:它可以建在海上、山里、林间,甚至周边数公里没有任何其它设施但只要交通可及的地方。

选择热带海边或海上建别墅度假村也许是别墅式度假村的最早理念,因为到海边度假,享受阳光和沙滩一直是主流度假客人的期待。海边的别墅度假村占地面积通常很大,土地自然成了最大的投资。

在选址时,道路交通是业主应该考虑的主要因素,也与城市酒店和其它大型酒店不同。为了让客人尽可能地享受一个安静的大环境,别墅式度假村通常会选在较偏僻的地方,如印尼巴厘岛的 Alila度假村和马来西亚兰卡威的The Datai度假村都是如此,Alila位于巴厘岛的乌布山谷,周围大部分被森林环绕,还有小片的农田,客人无论是在自己的别墅或无边际游泳池或餐厅看到的是近处茂密的植被和整齐耕作的稻田还有远处的村庄,听到的只有山谷的流水声以及鸟鸣和偶尔的青蛙叫声。The Datai虽然在海边,但客人的感受却非常类似。就交通而言,她们虽然都地处偏僻但距离主干道并不远: 2~3公里,这样既保证了让客人花最少的时间可以到达度假村,也使业主在投资修路上尽可能得到节省,因为从主路到度假村的道路业主通常不得不自掏腰包修建,至少是做部分投资。

地点的选择对所有的酒店来说都是最重要的,对别墅度假村来说尤为重要,因为她的位置除了要满足所有高档度假酒店所必需的条件外,还要满足其对周边环境的要求,即安静、私密、亲近自然。别墅度假村的投资资金分配比例是有别于其它度假村的,也就是说土地投资所占的比例最高,这与普通度假村不同,有时这一比例甚至是相反的。如果选择的地点条件允许,对客房楼式建筑与别墅结合成为一个度假村进行统一经营管理也不失为另一个好的模式。

从选择地点方面,除了海边或海上,风景秀丽、气候宜人的山间、河边、历史古迹附近(在不破坏古迹的条件下)都是较好的选择。当然也有例外,在一次去巴厘岛考察度假村时笔者从酒店最集中的 Nusa Dua区乘车前往一个叫Tugu的度假村,经过了一个多小时的夜晚车程,其中后半个多小时里已不见灯火和有人居住的迹象,刚刚发现右手边的昏暗灯光,司机师付就说,“先生,您到了!”。笔者心里顿生疑问:怎么会在这?第二天经过度假村的华裔主人介绍才知道这是一家以历史和文化为主题的全别墅式度假村,“村”内建筑全部采用巴厘岛式的建筑式样,主人收集并陈设了大量的中国康熙年间和印尼的古董,当然客房的豪华也是超出想象的。Tugu是巴厘岛最昂贵的度假村之一。看来如果主题得到了认可,客人多走些路也不觉得冤枉。

Tugu度假村对中国的业主可能是个不错的例子,我认为有两个方面:第一,度假村的位置远离闹市区和酒店集中的地段,所以土地价格相对便宜,而土地的投资通常占别墅度假村投资的比例最大,也就是说Tugu的投资人做到了最大的节省;第二,突出主题,即把自己收藏的古董陈列在度假村,让无价之宝发挥作用和效益。作为历史和文化大国,我国在很多地区都有条件建设这样的度假村。

3.设计特点


别墅度假村的设计别具一格,无论是在规划、建筑、室内、园林等等方面都有自己的规律。

同样是别墅式度假村,在法属波利尼西亚、马来西亚的邦可岛和马尔代夫等地,许多是直接建在海上的。客人经过从沙滩架起的栈桥可以走到架在海面上的 Bungalow,她们多为轻型钢结构和木结构,有些Bungalow建成草屋的样子。这些别墅设计独到,大都设有观景阳台、观景卫生间、观景客房,有些建在珊瑚海面或鱼类丰富的海面上的别墅还可以通过玻璃观海地板欣赏珊瑚和热带鱼。 另外,专门为观日出或日落而设计的卧室也很常见,通透的设计让客人躺在床上或泡在浴缸里就可观赏日出或日落的美景,马尔代夫的希尔顿度假村可谓这样顶级别墅度假村的代表,客人无论在房间、浴室、阳台,还是在海底餐厅用餐,甚至在享受SPA时都处在大海和阳光的拥抱之中。

在法属波利尼西亚, Bora Bora是个度假村最集中的海岛,那里有索菲特、乐美等多个世界级品牌度假村,而邦克岛和马尔代夫则是以“一岛一酒店”的模式而闻名于世,但她们的共同之处在于“海上别墅”(Over-water Bungalows)成了度假村的最大卖点。

考虑到市场定位、地理位置、土地价格、占地面积等因素,一般一间 /套别墅的面积为100~1500平方米不等,有联体式、组群式和独立式,Bungalow面积会小一些,均为单层单间,Villa要大一些,有单层单间,复式单间和复式多间结构,但这样的度假村都需要有较大的公共活动区域,如花园、游泳池、沙滩、草坪;和较大的只供本别墅客人使用的“私人”空间,如自带花园、游泳池、室内外按摩浴缸、餐桌、餐椅、太阳椅、太阳伞等。这样的别墅可谓顶级别墅,据普吉岛悦榕庄(Banyan Tree Phuket)的总经理绰伊介绍,“来这里度假的客人经常在别墅里一呆就是几天。”当然,度假村也会根据情况为不同的客人设计其它设施或组织不同的活动。无论度假村在何位置,有创意的公共游泳池则是必须的,如果是海边度假村则应该有独立的沙滩。

为了满足不同客人的需要,别墅的种类可设计得多种多样,从小到大,从简单到复杂,从自然淳朴到豪华精致,但在设计方面它们有着共同之处:1.尽可能贴近自然。如果建在海边,除了接近沙滩还要绿茵环抱;如果是山林别墅,应有茂密的自然植被,鸟语花香,最好还能让客人有亲近小动物的机会。在卢克索,建在尼罗河的鳄鱼岛上面 Movenpick度假村里专门有一个小动物园,有鳄鱼、孔雀、鸡等动物和家禽给客人尤其是儿童观赏。2.给客人最大的私密空间。在设计方面马来西亚兰卡威岛的The Datai度假村(由别墅和低矮的客房楼组成)做得非常到位,度假村共有两个游泳池,一个给成人使用,另一个给儿童使用,两个游泳池间的距离有100多米,中间还有茂密的树木和花草,互不干扰。处于树荫环抱之中的成人游泳池整天都很安静,池边的客人听到的只有鸟鸣和时而从耳边吹过的风声。3.别墅度假村都属于豪华产品,但豪华的程度和方式有所不同,有一点是共同的:房间的面积都比其它度假村大,有些甚至大很多,包括超大的卫生间,这是豪华的重要体现之一。当然在此基础上可以设计得别具特色,如融合和使用当地文化元素和材料,客人来度假的目的之一是体验,体验则包括了对文化的体验,对异国风情的体验和对豪华的体验。 特色的表现形式多种多样,普吉岛的悦榕庄也是个全别墅式度假村,别墅分别被设计成 Jacuzzi Villa(别墅花园内设独立按摩浴缸),Pool Villa(别墅有独立的游泳池),Spa Villa(水疗别墅),Lagoon Villa(湖边别墅),Two-bedroom Pool Villa(双客房游泳池别墅)等,使之成为了一个集“精品”、“豪华”为一体的“目的地”度假酒店(Destination Resort)。

上文讲到的巴厘岛 Tugu度假村,她的客房设计让客人体验到的也别有情趣:宽大、浪漫、新奇、异域、豪华、舒适……想用来形容而一时想不出的美好词汇都可以用在这里,并且早已经没有了卧室、客厅、卫生间、休息区的界线,一个直径1.5米的圆形手工打造的金属浴盆几乎就安放在这间80~90平方米的大客房的中间,令人终身难忘。

景观设计是别墅式度假村设计的重头戏。上文提到别墅式度假村的选址对自然环境有着特殊的要求,当然大部分是选择风景秀丽、气候宜人、植被茂密的海边或山里,在这样的地区,可选择的植被、物种丰富多样。但是要利用设计手段使度假村更美,更富有层次感和营造安静、舒适的氛围也是景观设计师要面对的挑战。与自然完美的结合是每一个别墅度假村的追求,在世界上的主要度假胜地中,巴厘岛可能是做得最好的地方之一了,据说那里有条法律:所有度假村的建筑高度不能高于椰子树,这也就自然而然地让所有的度假村“藏”在了大自然当中。度假村内的景观同样重要,比如通透的大堂不仅可以使客人有机会呼吸新鲜空气,还将大堂和室外的花木融为一体,景观设计让室内和室外界线淡化了,甚至消逝了,从大堂到别墅的一路上让客人处在绿茵和香花之中。这样的景观在所有的高档别墅度假村中都可以看到。

专业照明设计是营造别墅度假村气氛的关键,可分为室内和室外照明,公共区和别墅客房区照明,但无论哪个区域,照明都是营造氛围的手段,它可以让整个度假村层次分明,既有照明的功能又有导向的功能。目的性照明、非直接性照明、富于节奏的照明都是设计师经常采用的手法,对营造度假村浪漫、高雅的氛围起到了不可忽视的作用。无论在室内、室外、公共区还是客房区,“通场亮”式照明都是不可取的,这会破坏度假村的整体氛围和舒适感。

酒店专业化设计在国际上是有别于其他建筑设计及室内设计一项工作,别墅度假村这样的顶级酒店更不例外。别墅度假村的建筑、室内、交通、流程、景观、照明设计,以及就地取材、当地建筑元素、文化元素的融入对每一个即使是经验丰富的专业酒店建筑师和设计师都是巨大的挑战。对于设计师来说,他对这样一个客人群体的需求、习惯、期待要了如指掌,很可能设计师本人也是这样的特殊群体的一员,至少他应该经常对此有所体验,方能承担这样既有意义同时具挑战性的工作。

4.服务特点


 

管家式服务是顶级城市商务酒店近几年刚刚采用的一种服务方式,它早已被别墅度假村普遍采用。别墅式度假村的运营成本通常高于所有酒店及其他普通度假村,其中最大的运营费用就是人力资源,一般服务人员与客房(别墅)的比例为3~4 ︰ 1。管家式服务是保证这类高档度假村高质量服务的基础,这样的服务从客人走进度假村行李员接过行李的那一刻便开始。

2004年11月笔者入住泰国苏梅岛的Santiburi度假村时印象非常深刻,当车停在度假村入口时,行李员已在此等候,在接过行李后又有服务生将笔者带到充满SPA熏香的酒廊办理入住手续。刚刚落座,度假村总经理郝勒曼就走到笔者身边亲切地

握手表示欢迎。在接下来的聊天中,他告诉笔者他会亲自迎接和送别每一位客人,这恐怕也只有在这样的精品度假村才能做得到,而这只不过是服务的一个小细节。当客人在 Santibutri时,总能看到每一个服务人员的微笑和他们双手合实的泰式问候。在交谈中,郝勒曼先生还告诉笔者他给员工讲述的服务理念,“我们的服务到位体现在当客人需要的时候,我们随叫随到,而不是时时去主动问客人需要什么。”可谓精辟。这样的服务理念是为了给客人最大的安静和私密的空间。

服务的细节无处不在,巴厘岛的Tugu度假村只有25间别墅,她给客人提供的一项“特殊服务”就是客人不仅可以在任何一个餐厅、酒吧或自己的别墅内用餐,而且如果客人喜欢,服务生可以在度假村内的任何地方为客人临时摆放餐桌,如大堂、室外草坪、游泳池边、水疗馆内等等,让客人倍感家的随意。度假村还专门为特殊客人设计了一个“忆苦思甜”餐厅,这是一间只有8个坐位的室外餐厅,餐厅的木梁、木柱、餐桌、餐椅、炉灶都未经过任何漆饰,十分简陋,好比是巴厘岛的一家贫困农舍,客人可以自己下厨房烧“可口”的饭菜。可这个餐厅不乏名人光顾,他们中还有好莱坞的大牌导演斯皮尔博格。这样的服务对绝大多数度假村并不适合,但在Tugu这家以历史、文化为主题的超豪华别墅度假村却给这一特殊客人群体提供了一个另类的体验机会,并可能会让度假村更成功,更具卖点。事实证明,这也是设计师的一个极好创意。

别墅式度假村,尤其是全别墅的精品度假村的另一个特点是由于其通常建在比较安静的地方,周边可能没有相应的服务及餐饮设施,所以度假村的客人很少会外出用餐。这就要求度假村内的餐饮设施能够满足所有入住客人的餐饮需求,包括餐厅用餐和别墅送餐服务(有些还在别墅花园为客人提供烧烤服务)。这是另一个使服务人员比例增高的原因。

另外,由于占地面积大,绿化面积也大,园林维护人员的比例也会远远高于一般度假村。还以卢克索的 Movenpick为例,占地24英亩<1英亩≈4047平方米>、拥有332间客房的度假村,仅园林工人就要80余人,成本非常高,因此景观设计师在选择树、花、草的种类时应为酒店运营费用考虑,在保证美观的前提下,应优先选择耐旱、不需经常修剪的品种。

5.规模特点


在国际上,纯别墅式度假村,通常都是度假酒店中的精品,投资大,卖价也高,是为顶级度假群体打造的豪华产品,所以规模不大,即“小而精”。一般一个别墅度假村可能只有十几间,所谓“大”的别墅度假村,也不过几十间,当然一间别墅只供一对情侣使用,也有供一个家庭使用的,个别的有按房间销售。

由于别墅度假村通常都“与世隔绝”,这也是这一客人群体所追求的“世外桃源”的结果,所以,当客人来到别墅度假村后几乎不会外出,对度假村的设施要求齐全而且很高。

6.建设与设施特点


上文提到,建设别墅式度假村最大的投资是土地,相比之下,建筑本身的成本会较低,建设周期也会较短。一般别墅的结构为砖混、轻型钢结构或木结构,不需要大量的钢材、水泥、石材等材料,大部分建材应就地取材,既省钱又突出度假酒店的地域特征。设备投资也可减少很多,如不需要电梯,也不需要中央空调等等。位于埃及卢克索尼罗河鳄鱼岛上的 Movenpick度假村的332间Bungalow客房被分成了21个组群,每组16间(其中两组设有套房,只有14间),每个群组为一个八边形别墅建筑,分体空调的主机及所有设备被“围”在中间,有专门通道供维修人员使用,既节省了占地面积,又有利于美观,当然还节省能源、环保、易管理。令人感到不可思议的是,这样一个度假村的建设和装修工作只用了一年时间便得以完成,而且只用了五年时间便收回了全部投资,包括土地的投资。

不同规模的度假村需要不同的餐厅,如意大利餐厅、当地风味餐厅、自助餐厅、酒吧等,但一般不需要强大的会议设施或容易产生喧闹声音的配套功能,如保龄球、乒乓球、卡拉 OK等。 笔者在入住泰国苏梅岛的 Santiburi时注意到,当步入度假村大门,传入耳中的只有鸟鸣和轻柔的泰国民族音乐及涓涓的流水声。办理完入住手续后,服务生带我从大堂去别墅,一路经过宽大的椭圆型泳池,度假村内的小溪和几座别墅。别墅之间的距离差不多有30-40米,中间种有不同种类的热带植被,(整个度假村有59座独立泰式Villa和12间复式联体别墅,占地23英亩),经过6-7分钟的步行便到了笔者下榻的别墅,这时离此不远的大海已清晰可见。从进入度假村到入住别墅可能只有十几分钟,但感受到的除了亲切周到的服务以外也许就是放松、安静和大海了。

7.特殊客源

别墅度假村相对那些大型或高层建筑的度假村已有质的变化,它们大多数都属于精品度假酒店( Boutique Resort),虽然占地面积大,但规模都较小,是一个私密、安静、豪华、甚至奢侈的度假选择,这类顶级度假场所的客源大多为情侣、夫妻、家庭,当然是那些高层消费群体,因为每个别墅每晚的价格通常为200~2000美元不等,在度假村里的消费如用餐、SPA也是度假村的一笔可观的收入。

度假的客人来自不同国家和地区,同一度假村在一年中的不同季节接待的客人也可能来自不同国家,但欧洲、美国、日本等发达国家的客人始终是这类度假村的主要客源。来别墅度假村度假的客人年龄跨度很大,从 30岁到60~70岁都有,但度假村的风格和特色会直接影响到客源群体的构成。如巴厘岛的Pita Maha度假村吸引了许多新婚夫妇,尤其受日本新人的推崇。它位于巴厘岛的乌布山中,倚山而建,不同空间错落有致,大堂在最上层,餐厅在下一层,所有的别墅在最下层,每一个巴厘岛式的别墅都有独立的花园和游泳池,游泳的客人可以俯瞰乌布山谷也可以眺望远处的村庄。房间内有三个主要区域:卧室区,包括床、床头柜、化装台;休闲区,由一组沙发、一个床榻、一个茶几组成;卫生间,包括宽敞、情趣、浪漫的室内外沐浴区和方便区。所有别墅的私密性和舒适度无可挑剔,对于这样的特殊客源可能是最重要的了。

8. 国内别墅式度假村


度假不同于观光,由于受气候条件的限制,我国适合常年度假的地区主要集中在海南省和少部分南方地区,而北方的度假胜地,如北戴河、大连、青岛、烟台等地也都集中在夏季的两、三个月,纯度假设施在北方的其他三个季节可能都处于完全停滞或歇业状态。

当然,国内的一些地方也出现了一些别墅式度假村,笔者也在国内体验过几个,但基本上都是我国特色的别墅,即一个独立的二、三层小楼,一个楼里设 5、6间,有的可能还要多几间客房,通常按房间销售,也有单位或几个朋友把整个别墅“包下来”一个周末或数日,另外有公共餐厅,娱乐等配套设施。这样的别墅通常年出租率很低,卖价也很难提高,这可能是我们目前的国情所限。但随着国内度假群体的形成和国外度假群体开始向中国转移,我国的高档国际标准的别墅度假村将会走向市场。

现在,海南省已有一、两家正在建设中的国际品牌度假村将把国际别墅式度假村概念引入国内,她们将以豪华度假村内融入部分高档别墅的形式投入市场。度假村的整体规划、建筑设计和室内设计都由国际著名酒店专业设计机构完成。让我们拭目以待。

总之,对投资者而言,别墅式度假村投资大,运营成本高,风险不容低估,如果想打造这样一个顶级产品,专业的投资分析、专业的规划设计和运营管理公司必须提前完成或在筹划阶段便要介入,整个项目才有可能成功。

我国已经成为旅游大国,入境人数年年攀升,现在世界排名第四。由于大部分还是观光客,他们在中国的十天左右的行程中可能会访问 4、5个城市,真正来度假的客人数量很少,而且真正的度假区也主要集中在海南省的三亚。根据《中国旅游报》2005年6月15日的最新报道,2004年国内游客在三亚平均停留时间仅为1.5天,国际游客仅为2.04天,比起国际上主要度假胜地的国际客人平均停留时间为1~2星期来说,实在是太微不足道,这与度假酒店数量不足、质量不高、档次不够有直接关系。迄今,我国可能尚没有一个国际标准的别墅度假村,据息三亚即将有两家国际品牌的包括别墅在内的高档度假村于年底投入运营,这可能是个好的开端,也祝愿有更多的度假村和别墅度假村出现并取得良好的投资回报。



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