熊市，无可复制的一线景观板块最抗跌。

　　牛市，无可复制的一线景观板块跑赢大市。

　　崇明东滩、正佘山、一线滨江、淀山湖新城，近期上海四大一线景观板块在售项目表现抢眼。

天马高尔夫

金茂逸墅

　佘山东郡

　东滩花园

　　崇明东滩板块 小户型公寓稀缺受市场欢迎

数据来源：新聚仁机构

　　近年来伴随着社会对于空气质量的关注，崇明作为上海仅剩的一块还未被城市化污染的地块受到越来越多的关注，而崇明东滩因为东滩湿地近年来更是名声大噪，成为崇明楼市发展的桥头堡，区域内也汇集了目前崇明板块最优质的品牌项目。

　　“崇明东滩板块目前在售楼盘主要有4个，分别是览海高尔夫别墅、金茂逸墅、东滩花园、保亿风景水岸，均以独栋别墅为主。从位置和价格来看，几者差异都不大，目前的公开售价都在30000-35000元/平方米，户型面积集中在300-400平方米，总价900万-3000万元/套。”汉宇地产市场研究部经理付伟告诉记者，虽然价格接近，但是几个楼盘的产品总价还是存在显著差异。比如览海高尔夫别墅的联排别墅，户型面积在230-250平方米，1.7万-1.8万元/平方米，总价400万-600万元/套。金茂逸墅的酒店式公寓金茂悦公馆，户型只有50-60平方米，总价才100万元左右。

　　从同策咨询研究中心资深分析师许之静统计的数据来看，2010年4月保亿风景水岸上市，别墅市场由此而掀起一片波澜，当月成交量就达到了2.56万平方米，其中保亿风景水岸一个盘就占到93%，该项目最早一批进入东滩板块的别墅，凭借长江隧桥通车的契机，该盘首次推盘量就达到133套，在2009年10月份就开始蓄客，长达半年的蓄客期，使得项目开盘10天内就已经去化大部分房源。而德佑地产提供的数据显示，览海高尔夫别墅目前存量达161套，占板块总存量的近2/3，其中独立别墅有107套，东滩花园是今年东滩地区的唯一一个新推楼盘，推出的大多为300-360平方米的联排别墅。

　　华燕市场研究部总监张晴怡表示，崇明东滩的房地产市场受新政影响较为明显。首先表现在该区域别墅项目纷纷延迟开盘，部分小户型公寓低总价产品重新抢回市场，使该区成交一路走热，该板块成交均价一直保持在32368元/平方米。作为区域中低密度的社区品牌价值已然凸显，金茂逸墅在去年5月份推出的首批房源已成功热销50%以上。在今年4月公寓成交18套，成交均价18284元/平方米。

　　成交方面，崇明东滩板块也曾经历了一波量价高峰，直到今年出现了“急刹车”行情。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，崇明东滩板块别墅起步较晚，因此从2010年开始才有别墅成交，当年成交168套，均价2.29万元/平方米，但到2011年，受到限购的影响，成交量缩水至63套，均价却上涨至3.21万元/平方米，涨幅高达40.2%。如此大的涨幅，很大程度上是由于别墅成交结构的变化，2010年，独立别墅占别墅成交总套数四成，而2011年，这一比例达到了近七成。而独立别墅和联排别墅各自的均价涨幅则在两成左右。

　　“从2010年4月后，东滩板块的别墅市场成交则表现得波澜不惊，月度最高销量也就0.51万平方米，到了今年一季度，受楼市整体萧条影响，板块内的别墅销量愈渐萎靡，每月只有1-2套成交。”许之静表示。

　　“从成交来看，由于整个别墅市场遇冷，今年板块别墅成交并不活跃。曾经比较活跃的览海高尔夫别墅1月份至今仅成交6套；东滩花园成交2套；而其他别墅今年尚未有成交。而在去年，览海高尔夫别墅、金茂逸墅等比较热销的项目年度的别墅成交都有20-30套。值得一提的是，主打小户型的金茂悦公馆近期却比较活跃，今年以来已成交43套。”付伟表示。

　　交通成本过高存在人口导入难题

　　新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示，目前对于崇明而言，其最大的优势是毋庸置疑的，江海的独特自然生态资源，这一点是任何板块都无法比拟的，此外崇明东滩板块建设中的高端休闲运动配套、丰富便捷的交通路网以及区域的高成长性也是板块的巨大优势。崇明板块未来的定位应该是上海的后花园，以养老度假作为主要的定位方向。

　　目前制约板块最大的发展障碍包括板块的成熟度还非常低，区域生活配套极度匮乏，市区人口导入还存在着巨大的板块认知障碍，交通虽然便捷，但交通成本相对高昂，过桥费来回一趟高达100元左右等等。这些都是制约板块发展的重要因素。未来，在更多的品牌开发企业进入后，区域小配套包括购物、医疗、休闲、娱乐等生活配套将逐步完备，品牌项目增多，板块的度假养老属性将逐步得到凸显，从而带动板块的市场号召力。

　　许之静认为，崇明东滩的优势在于未来该板块将成为集高尔夫、游艇、马术、直升机、五星级酒店五大配套于一身的高端休闲运动区域,将缔造上海最具“圈层文化气质”的高端别墅区，上海长江隧桥工程的正式通车以及越江设施的加快完善，为崇明岛带来巨大发展机遇，相比滨江、佘山，这两个独具自然资源的豪宅板块来说，崇明东滩的别墅价格处于低谷，还有很大潜力可以挖掘，会成为继佘山后又一个生态居住聚集区。而其未来发展制约则取决于地理因素及历史因素，崇明岛长期以来城乡二元结构特征明显，经济和社会发展水平滞后于本市其他地区。张晴怡认为，崇明东滩未来用地量有限使得其很难形成规模化的效应，未来的发展仅能从板块的整体成熟度方向发展，很难往规模化去发展。

　　付伟从发展模式来看，崇明东滩板块正在复制“原生态景观+高尔夫+别墅”的佘山顶级豪宅模式。但不同的是，崇明东滩具备上海独一无二的滨水岛居优势，自然景观环境更胜一筹，这也是其板块最大的竞争优势。不过，由于地理位置距市中心相对遥远，出行交通存在一定的劣势，购房者目前对于东滩板块的了解程度并不高，环境优势还未能被市场充分感知。要充分发掘这一优势，还需要缩小崇明与市中心的距离感，崇明越江隧桥只是提供了一个契机，但是还需要更多手段来强化彼此间的联系，比如营销事件、赛事活动等等。无论是发展度假地产还是自住居所，配套单一是东滩板块发展的主要障碍。虽然已经有大型高尔夫球场以及一些旅游度假区落成，但是由于整个崇明楼市发展起步较晚，周边缺少大型生活配套。只有同步解决配套问题，才能让更多购房者选择在这里生活或者休闲度假。

　正佘山板块  以价换量销售求存

数据来源：新聚仁机构

　　正佘山板块在售住宅以高端独栋别墅为主。目前在售项目有佘山东紫园、佘山东郡、佘山3号二期、天马高尔夫别墅、中凯曼荼园、月湖山庄、佘山高尔夫别墅、紫都上海晶园、上海紫园二期以及佘山珑原等。

　　“凭借稀缺的景观优势，佘山板块别墅价格落差较大，在同一个项目内，可以有几万单价的，也有十几万单价的。”佘山板块客群主要是来自市中心的一些企业主，和松江园区内的外企高端人士。“今年以来佘山板块仅成交2套别墅，分别来自佘山东紫园和中凯曼荼园，单价均在7万元以上。”陆骑麟表示，近年来正佘山板块的别墅存量日渐减少，价格迅速上涨，2011年，正佘山板块的别墅均价已经高达8.9万元/平方米，相当于2006年均价的3.4倍，加上限购的影响，今年佘山别墅的成交很可能再创新低。目前，正佘山板块在售别墅仅剩174套，存量最多的项目是佘山东紫园，其次为上海紫园。佘山板块2006年以来成交量最大的别墅是山的院子花园，该项目至今已售出282套房源，该项目是佘山地区面积、总价和单价最低的别墅项目，因此去化相对较快。

　　张晴怡说，近期佘山珑原项目推出20套特价房源，6折起售。4月成交均价已回落到30918元/平方米，降幅已超过30%，累计成交7套。

　　“佘山板块目前价格已比较稳定，多数别墅项目处于尾盘持续销售。”付伟说，正佘山板块的发展已经非常成熟，大佘山别墅区的别墅供应主体已经由正佘山板块转移至佘山邻近区域，比如赵巷、泗泾等板块。佘山已是上海顶级别墅的价格标杆。汉宇地产市场研究部数据显示，2009年至今，正佘山板块总价超过5000万元的别墅售出49套，总价达到1亿元以上的别墅售出5套。目前佘山独栋别墅的单价至少都在8万-10万元，最低的也在6万-7万元。

　　后续供应乏力或面临惜售

　　“上海紫园开启了佘山豪宅的时代，佘山板块拥有得天独厚的地理景观资源优势，贵在稀缺性，拥有佘山的豪宅是一种尊贵身份的象征。另外，大虹桥交通枢纽的落成，对佘山是巨大的利好，佘山与大虹桥仅20分钟的时间距离，大虹桥概念的推出也有利于其配套设施的完善，佘山板块将面临更多的发展机遇。但在限购的当下，为体现自身的尊贵性，佘山板块鲜有高端别墅降价，因此，后市成交量低位运行的状况还会持续。”许之静表示。

　　对板块未来的制约，张晴怡也提出了同样的担忧。她表示，正佘山最大的发展障碍是尚未成熟的财富消费心态，也为佘山居住埋下了新的隐患，在此后很长的一段时间内，佘山别墅走入了“有人买、没人住”的尴尬局面。

　　沙立松则认为，经过十余年的发展，正佘山板块的生活娱乐休闲配套相当成熟。目前板块最大的困境就是板块新增供应住宅用地奇缺，后续发展乏力是制约板块发展的最大障碍。倒是未来的泛佘山板块因为毗邻佘山、新增供应量大将受到更多的市场关注。

　　付伟表示，佘山板块未来面临的发展障碍可能更多是来自于市场，特别豪宅市场的降温，会使得价格走势更加趋于平缓。但是由于板块后续的供应量十分有限，会使得开发商存在惜售，正佘山板块势必很难再见到热销场景，更多需求可能会被分流到正佘山板块的周边。

　　一线滨江板块  陆家嘴滨江表现强劲

　　“一线滨江主要集中在浦东陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江、虹口北外滩和原卢湾滨江板块。今年一线滨江豪宅成交主要集中在陆家嘴和徐汇滨江板块。”陆骑麟分析，陆家嘴的一线滨江豪宅中，今年表现最为抢眼的是世茂滨江花园和凯旋滨江园，目前分别售出了43套和24套房源，其中凯旋滨江园均价高达11.7万元/平方米。徐汇滨江板块的滨江豪宅成交主要来自于海珀府邸和尚海湾豪庭，今年分别成交了92套和75套房源。

　　同策咨询研究中心数据显示，黄浦滨江在售项目主要为，华润外滩九里、绿城黄浦湾和中福浦江汇。由于板块整体供应量较少，且价格非常高，去年至今月度销量除2011年1月为10套，其余月份均为个位数；虹口北外滩主打项目白金湾，该项目于2008年入市，一直销售至今，而另外一个楼盘豪景苑邻近七浦路，均价目前在7.2万元/平方米，与白金湾有质的差别。白金湾目前报价13万元/平方米，在售房源位于20层以上，面积为305平方米和365平方米；徐汇龙华滨江主打项目尚海湾豪庭和海珀旭辉，该板块成交均价基本在5.5万-7万元/平方米，今年以来成交量大幅跃升，主要缘于板块内的海珀旭辉大幅降价，该盘在3-4月份共成交77套，该盘是在去年8月份上市111套房源，而从开盘至今年2月仅成交23套，通过今年2月份进行8.5折的大幅优惠后，项目成交量跃然上升，也引领了一批高端豪宅项目一同加入降价行列；杨浦东外滩主打项目为滨江晶典、圣骊河滨苑、东外滩1号。东外滩板块价格普遍在2.7万-3.3万元/平方米之间，内环线从板块内跨过，3万元/平方米成了板块中，内环内与内中环项目之间的明显的价格分水岭，但从今年至今板块住宅均价为29272元/平方米，维持在3万元/平方米以内，从目前这个价格看，相比于其他板块，未来这里的滨江带住宅价值还有一定的提升空间。去年至今圣骊河滨苑一共成交185套房源，成为了历史成交最佳的项目，去年3-7月是集中成交期，成交均价普遍在3万元/平方米以下，而后价格开始上扬，目前该盘尚剩余70余套住宅可售，且较去年同期不跌反涨。东外滩1号从去年12月份开始有成交，至今也已成交138套，成交均价28793元/平方米，同时该盘也是今年至今东外滩板块销量最佳的项目，目前可售还有300余套，可售量充裕。目前在售户型有58-125平方米一房、两房，折后26300元/平方米起。

　　陆骑麟说，自2008年以来，全市一线滨江板块的均价一直呈高速上涨态势，去年均价已高达7.4万元/平方米，不过今年至今，由于单价相对较低的徐汇滨江板块成交量较大，因此均价回落至6.7万元/平方米。从成交量来看，近两年一线滨江板块成交处于明显的下滑趋势，去年仅成交7.8万平方米，创历史新低。一方面一线滨江地区的可开发空间日益减少，因此可售房源日渐稀少；另一方面，调控政策也对一线滨江的高端住宅销售产生了很大影响。

　　新兴滨江板块需加快旧城改造

　　“一线滨江板块价值已经获得最广泛的认同，从单价5万元、10万元，再到20多万元，其价格正在逐渐超出大家的预期。”付伟认为，未来滨江板块价格不大可能会出现大幅下跌。

　　沙立松分析，滨江板块的最大优势是既有无可比拟的江景自然资源，又能享受都市完善的生活配套。因此一线滨江的主要目标客群基本是都市便捷生活的高端生活需求，目前一线滨江豪宅买家有很大比例来自于国内的外地买家、港澳台买家以及国外买家。未来制约滨江板块发展的和佘山板块一样是日趋萎缩的新增供应，目前除徐汇龙华滨江板块有新增供应量，其他诸如陆家嘴板块、虹口北外滩、杨浦东外滩板块供应量都很少。滨江一线未来的增长潜力在虹口北外滩、杨浦东外滩、徐汇滨江以及闵行滨江等板块，但除了徐汇滨江因为世博因素得到了巨大的开发外，其他三大板块目前规划推进速度、周边配套建设相对比较缓慢。

　　张晴怡指出，刚刚步入开发阶段的杨浦东外滩，其最大发展障碍是改造依旧处在相对落后的阶段，各类配套设施尚不完善，这也是东外滩板块至今缺乏高品质住宅且价格依旧处在低位的主要原因。

淀山湖新城板块  别墅成交均价超过3万元/平方米

　　汉宇地产市场研究部提供的数据显示，朱家角是上海距离淀山湖最近的板块，目前在售楼盘以别墅为主，有5-6个。独栋别墅在售有海源别墅、江南华府、涵碧湾等，总价集中在1500万-3500万元。经济型别墅在售有海上湾、证大朱家角西镇等，总价在400万-600万元，以及公寓别墅混合项目中信泰富朱家角新城。

　　近期独栋别墅中相对活跃的是海源别墅，今年以来已成交4套，总价值高达1.23亿元，平均单套价格在3000万元以上，面积在500-700平方米。值得一提的是，海源别墅的容积率仅为0.14，是全上海容积率最低的别墅项目，从2009年至今仅推出过18套房源。

　　中信泰富朱家角新城是近期板块最活跃的楼盘，该楼盘是淀山湖区域目前开发规模最大的楼盘之一，1月份至今成交25套，以90平方米左右公寓两房为主，均价12000-13000元/平方米。虽然性价比较高，但由于距离城区青浦较远，因此主要吸引周边刚需客户。

　　德佑地产数据显示，淀山湖新城板块今年以来售出别墅16套，分别是海源别墅、青晨涵壁湾花园、朱家角九间堂西苑、海上湾华庭四个项目。淀山湖新城板块的别墅成交量近三年呈明显的下滑趋势，去年仅成交75套别墅，成交面积2.1万平方米。从今年以来只成交16套别墅的情况来看，今年的成交量很可能进一步下滑。价格方面，2011年淀山湖新城板块别墅成交均价已接近于3万元/平方米，涨幅达37%。事实上，该区域联排别墅的涨幅低于5%，均价的大幅上扬主要是由于总体成交量减少，部分高价独立别墅在成交中所占比重大增所致。

　　“在当前限购不放松的背景下，淀山湖新城今年以来虽整体成交量较少，但仍然有所成交。” 张晴怡告诉记者截至5月10日，别墅项目总计成交16套，淀山湖板块的别墅均价在31160元/平方米。即将开盘的百合宫馆位于淀山湖新城，北面临湖、东面环水，水岸线超过500米， 10分钟可达青浦客运站和规划中的17号线轨交站点。

　　除别墅项目外，淀山湖新城的公寓项目表现更为稳定。

　　沙立松告诉记者，淀山湖新城目前在售新项目有徐汇玫瑰湾、新城忆华里、富兴雅苑、御澜湾、东渡青筑，这些项目均是2011年下半年开盘的全新项目，大多为公寓项目，仅东渡青筑有部分联排与叠加别墅，此外，新城忆华里为洋房项目。从淀山湖新城公寓项目的成交情况来看，近期成交较好的项目是新城忆华里，2012年4月1日至今（截至5月7日）共成交了1.31万平方米，106套，成交均价为15124元/平方米，其成交量占据了淀山湖新城商品住宅市场整体成交量的四成多。据了解，新城忆华里以其产品的稀缺性（精装修花园洋房），以及较好的品质赢得了市场的认可。

　　产品业态单一导致板块缺少人气

　　“淀山湖新城的最大优势在于青浦区‘十二五’期间‘一城两翼’的整体规划，将其定位为长三角地区内的综合性节点城市，以及具有‘水乡文化’和‘历史文化’内涵的生态宜居城市。淀山湖并非传统的热点板块，但随着区域内22个重大项目的落实和开建，其中包括了多个五星级酒店项目，商业配套将得以不断完善和提升；轨交17号线连通虹桥交通枢纽规划的出台，上海中心的不断西移，使得淀山湖与市中心的距离大大缩短；另外，作为沪上唯一的高端湖区板块，总体定位和板块地位已提升至全新的高度。但正因为一开始起点和定位相对较高，而脱离了整体的发展现状，从目前来看，的确有些曲高和寡。淀山湖板块无论是供应量还是其重要性仍不及佘山、花木、古北、沪青平等传统高端板块，但可以预见的是，凭借独特的自然景观、多重的规划优势，以及浓厚的文化底蕴，淀山湖板块未来发展前景仍值得期待。”张晴怡告诉记者。

　　沙立松则认为，淀山湖新城位置相对十分偏远，且远离中心城区，新城各方面配套建设尚未完善，未来人口导入难度较大以及新城自身配套建设缓慢将成为制约淀山湖新城发展的障碍。

　　付伟表示，未来发展的主要障碍是需要更多丰富的产品形态，目前板块内的别墅物业居多，难以满足多数人投资度假的需求，相关的配套也有待完善。否则，淀山湖旅游度假地产将被临沪区域的众多板块瓜分。