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老洋房交易  渐退隐“江湖”


 


   日前,有业内人士透露,两家之前专门从事老洋房租售的小型中介公司关门歇业。这并不是专业老洋房的中介公司退出市场的先例。资料显示,早在2008年年底,之前在业内享有较高知名度的史丹福老洋房租售中心就已经退出市场。而根据笔者询问沪上多家大型房产中介公司的结果,目前,他们也正在抽出对这片市场投入的精力。在个别大型房产中介公司的业绩组成中,老洋房成交占比已经趋近于“零”。

    “市场气氛不活跃固然是原因之一。另外,老洋房市场空间本来就很小,即便是在行情火爆的背景下,一年十几套的成交量分摊到每家中介公司头上也少得可怜。加上老洋房交易流程复杂,挂牌五六年还没有成交的情况并不少见。所以,大多数房产中介公司和经纪人对老洋房的兴趣都不太大。”业内人士分析。

房源“数得过来”  成交量“微乎其微”

    “去年,包括整栋交易、整层交易和单间交易全部在内,全市老洋房只成交了10单。今年前5个月成交量为3单。当然,不排除有些交易已经谈得差不多了,只剩下过户环节。但可以肯定地是,从2009年至今,老洋房的年成交量是逐年递减的。”志远地产洋房部经理田小三透露。

    德佑地产营运部区域总监王四龙接触老洋房交易已有七八年了。在他的印象中,老洋房买卖成交量比较旺盛的时间是2003、2005、2007年、2009年,但2010年开始走下坡路。“限购令对成交量的冲击是显而易见的,毕竟以往老洋房的买家大多数是投资者。但老洋房成交量连年走低的根本原因还是可交易房源的逐渐减少。”

    根据德佑地产提供的资料,上海老洋房数量在4000-5000套,但其中有约95%的产权为国有,无法在市场上交易流通。私有产权老洋房仅有250套左右,其中产权明晰可以交易的老洋房仅有100套左右。“目前的挂牌房源大多都是物业的初始业主或其继承人,属于第一次上市交易。我们门店最近接到的2套挂牌房源都是这种类型。目前普通房源市场价格有所下调,这些老洋房的业主便打算卖掉老洋房,去买新房居住。但由于老洋房价值独特,绝大多数购房者入手后便不再轻易抛售,这也使得市场在售老洋房数量逐渐稀少。”田小三表示。

    田小三同时认为:“可以预见,未来,老洋房的成交量会越来越少的,但应当还不至于会彻底退出市场。原因是,老洋房买家中大部分是投资者。在遇到特殊资金困难,又或是房源价格已经上升到他们预期的前提下,业主就有可能挂牌出售套现。而就最近几年来看,老洋房的交易热度还有可能反弹。由于限购令的实施,目前高端买家手中积累的资金越来越多。在只能新购一套住房的前提下,购买者会更青睐总价高、保值功能强的老洋房。而如果限购令取消的话,老洋房市场反弹的速度则将会更快。”

    相比买卖市场的冷清,老洋房租赁市场相对活跃一些。但即便如此,也并非所有的老洋房都能快速租出去。“临街的洋房比较好租,租客大多用来作为私人会所,或是办一些艺术品展览,或办公等。而位置相对比较“深巷”的老洋房则大多只能租给个人租客。老洋房租金不低,整栋租下来的话租金也在6万-7万元/月,所以适合的客群只是少数。”业内人士表示。

价格一路有涨无跌  决定价格因素很“感性”

    不管市场交易量如何变化,老洋房涨价的趋势仍在继续。从德佑地产的统计资料来看,2007-2008年,老洋房市场成交总价大多在2000万元以下,而最近两年来,绝大多数交易标的已经超过3000万元,部分老洋房总价甚至超过亿元。“2003年前后,老洋房成交价格多在2万元/平方米左右,但现在,13万-14万元/平方米的成交价格已是非常普遍。”田小三说,以他多年的工作经验来看,老洋房的价格只会向上走,不会掉头向下。“老洋房的价格变化只存在涨幅的放大或者缩小。在正常的市场环境下,老洋房价格每年会递增10%-15%。这两年,由于市场环境比较清淡,价格只是微涨,但相对于部分新公寓价格的持平甚至下跌,老洋房的保值功能仍然非常突出。大多数老洋房房东的心态都非常好,即便挂牌好几年了都没卖出去,但仍然会逐年提高挂牌价格。有的房源第一年挂牌价格是5000万元,现在已经提高到了1亿元以上。”

    如此巨大的价格涨幅是否已大大透支了房源本身的价值?高昂不下的价格又能否为买家所介绍呢?

    田小三分析:“老洋房有较强的稀缺性,所以价格没有太明确的参照值。所以很难判断一套房源的挂牌价格是否虚高。并且,成交价格也往往会出乎我们的意料。比如泰安路有套老洋房,我们曾经根据周边的行情,预估它最多能卖到15万-16万元/平方米,但最终这套房子以单价18万元/平方米的价格成交了。”

    信义房屋建国西路店主任经纪人熊涛透露,和普通的房源不同,老洋房的价格主要并不是由户型或是建筑面积决定的。购房者首先要看地段和氛围;其次看地理位置是否具有较强的私密性,开车进出是否方便、花园面积大不大,最终才是看户型和建筑面积。

    除此之外,高价老洋房能否成交还要看其是否等到“性格”匹配的买家。“比如这套房子的风格正好与买家的喜好一致,而且除了这栋,市场上没有其他相同风格的房源出售。在这种情况下,实力雄厚的买家也会毫不犹豫出手。也正因为这种稀缺性,未来老洋房的价格还会继续上涨。”田小三说。

交易环节复杂  税费可以很惊人

    由于总价高,老洋房市场对买家经济实力的考验非常大。同时,其特殊的来历也决定了其较为复杂的交易过程。据业内人士分析,老洋房的出售通常可以分为几类。如果按照出售标的来分,包括整栋出售,以及分层或分间出售。按照交易性质来说,包括使用权出售和产权出售。按照交易过程来分,一类是原始房东或其继承人首次转让物业,这种情况下,要先补地价后再进行交易过户。第二类是投资者买进后再转手卖出。这种情况下的房源已经在第一次交易时补过地价,所以第二次交易流程就比较简单,和普通房源类似。

    由于老洋房标的大,其交易税费也十分惊人,动辄几百万至上千万元。比如对于初次上市的老洋房来说,要补的地价就是一项不小的费用。补地价费用以该房屋容积率的高低作为缴纳标准,容积率越低,则地价越高。据志远地产田小三估计,平均来看,多数房源补地价费用在1万元/平方米,且该面积指的是老洋房的占地面积,即包括花园在内。因此,有些房子仅仅是补交地价的一项费用就在1000万元以上。“有些房源已经交易过一次,所以再次交易的程序和费用都会相对少一点。未来,这类房源会越来越多,所以老洋房的交易环节也会越来越简单。”业内人士表示。

 





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        更新时间:2012-7-14    浏览:2086        打印】【关闭窗口

     


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