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今年前5月沪天价豪宅成交40套,陆家嘴滨江成首选


上海版新国五条细则落地后,房管局发文强调限购政策须从严执行,同时,对于二手房交易环节征收20%增值税。这些政策层面的收紧对于中高端楼市影响较大,限制了非沪籍高端人群或具有一定家庭收入背景的单身人士或者炒房客进入上海市场,这些政策层面的再度收紧一定程度上导致中高端楼市入市

截止2013年5月,今年上海市单价10元以上/平方米的天价豪宅成交40套,其中别墅豪宅7套。而去年同期天价豪宅成交套数为49套,其中别墅豪宅为9套。尽管今年成交总套数叫去年同期有所下降,但是,天价豪宅的成交表现乎没有受到楼市调控政策频频出台舆论压力的太多影响,总体来说毫不逊色,基本维持“卖得火”的市场局面。

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况,截止2013年5,同策咨询研究中心数据显示, 2010-2013年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交386套,其中别墅豪宅115套。2010-2012年这三年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套,三年平均每年卖出115套。按照上海市今年5个月40套销售量来计算,预计2013年全年也会卖100套左右天价豪宅,虽然低于近三年年均套数,100套的总量也算是“卖得火”

在这样的市场背景下,近期,远中风华园挂出来11套单价22万/平方米的别墅,成为天价豪宅市场又一值得关注的焦点。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,近几年楼市“史上最严厉”的调控的市场背景下天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨,表现出富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同感。

这些天价豪宅项目中,滨江豪宅板块如陆家嘴滨江板块、黄埔滨江板块成为众多富豪们青睐的新兴区域,2010年至今仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅126套,其中,凯旋滨江园鹏利海景公寓等楼盘成交表现较为突出;传统的豪宅板块如佘山板块、淮海中路板块表现也不错,上海紫园、翠湖天地嘉苑等楼盘支撑这些区域板块继续表现相对活跃。

同样,2013年1--5月,滨江豪宅板块如陆家嘴滨江板块表现比较突出,仅仅陆家嘴滨江一个板块就成交20而传统的豪宅板块如佘山板块、淮海中路板块表现则相对逊色,淮海中路板块有8套成交。

近几年沪天价豪宅市场 的热”究其原因,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,主要有方面,

国内外多因素导致通胀压力加大,通胀预期下难改投资房产保值增值趋势,“新国五条”细则落地严格程度不如市场预期,市场上行压力较大,投资房产保值增值仍然是趋势。

具体来讲,在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下,在未来货币政策走向定向或定量宽松之时,市场面临的通胀预期压力正在上升,再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期,CPI面临反弹与上涨的压力。因此,无论是出于自住购房目的,还是投资购房目的,防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为当前,在新“国五条”细则落地及限购之下,需求被压制,在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3、QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下,热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷,“新国五条”及其各地方政府细则的出台对于首套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议,(部分城市)二手房交易从严的按差额的20%增值税的征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下,政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸,堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库;希望即使货币爆炸,也是流向实体经济,当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。

此外,“新国五条”细则的发布,“免税(20%增值税)”营销主题的推广有可能会使新房市场面临比较大的反弹压力,再加上目前新国五条细则在执行层面部分内容(如二手房交易20%增值税)悬空,有可能导致调控的结果事与愿违,不能够遏制房价过快上涨。

因此,“新国五条”细则落地“用力”不平衡及执行力度不如预期,通胀预期下房价持续上涨将不可避免,当前整个市场也难改投资房产进行保值增值趋势。就天价豪宅市场而言,投资豪宅进行保值增值的市场特征并没有改变。

我们看到,在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力,资金缺乏投资渠道的市场之下,势必仍然会导致天价豪宅成为富豪们资产保值升值的首选投资项之一,这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升,从而最终传导到价格的上涨与反弹。

第二、在过去两年,除了通过“降价”跑量之外,在营销策略上,这些高端楼盘还有两个营销“奇招”屡试不爽,导致沪天价豪宅市场由“炒得热”变为“卖的热”。高端楼盘营销“两奇招”主要表现在:

1、开盘均价明显低于市场预期,制造性价比比较高的市场印象,导致其成交量表现不俗。

从市场表现来看,现实市场中高端项目成交量的提升,和其价格策略都有着直接联系。如新鸿基滨江凯旋门之前传言开盘均价16万元/平方米,而其开盘后售出40余套均价只有11.5万元/平方米左右。其开盘销售较好,很重要的原因就是其开盘价格低于其预期开盘价格,同时,其开盘价格低于周边楼盘市场价格,导致其性价比提升而导致。

2、 高端楼盘多次预计开盘而迟迟不开,以“悬而不开”的方式引起市场注意,取得不错宣传效果 。

以新鸿基滨江凯旋门为例,自2011年以来曾多次透露开盘而不开, 引起市场注意,这样“悬而不开”开盘前的营销方式也值得我们关注 ,不仅在开盘前利用开盘事件营销节省营销成本“省钱 ”,又可以引起市场注意,同时,也可以利用这个阶段积极蓄客,在正式开盘前又可以有一个比较长的积累客户期,保证开盘后的市场热销结果。

第三、整个天价豪宅市场成交基本上集中在浦东新区滨江的陆家嘴板块,2010年至今年5月份,仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅126套,占到全市成交套数的三分之一左右陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、富二代、海归人士等富有阶层看中,促成区域内成交量猛增,成为豪宅投资的首选板块之一

那么,楼市调控对于天豪宅市场是否有影响,同策咨询研究中心总监张宏伟认为豪宅市场的抗跌性还是比较强的,在市场高涨期,豪宅市场成交较为活跃,对于投资客的资产保值增值具有重要的作用;而在市场低迷或市场平稳期,由于楼市“限购”等因素的存在,豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况,但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因,投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资,并且在“限购”的市场背景下,豪宅物业价格涨幅比较平稳,未来市场一旦反弹,投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲,楼市“限购”对豪宅投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。

 

 

 

张宏伟的联系方式:

地址:上海市静安区江宁路3963   200041

手机:15026784295   021-51560606 8108  邮箱:guanggaozhw@163.com

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        更新时间:2013-6-7    浏览:1174        打印】【关闭窗口

     


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