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近四年沪天价豪宅成交458套,其中2013年112套


回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况,截止20131231日,同策咨询研究部数据显示, 2010-2013年四年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交458套,其中别墅豪宅122套。2010-2013年这四年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套,四年平均每年卖出115套。


富豪阶层聚焦上海天价豪宅市场


研究结果表明,主要城市的超级豪华住宅市场,即“亿万富豪市场”的发展速度大大超过了同一城市中主流住宅市场的发展速度。价格上涨最快的地区为中国和亚洲,原因是这些地区新晋富人阶层的兴起以及商品价格的上升。

以中国为例,2013415日,福布斯中文版发布的2013年华人富豪榜,2013年净资产在10亿美元以上的华人富豪人数上升47人至245人,其中来自大陆的富豪占一半。从比例构成来看,上榜富豪中从事房地产人数最多,占21%,其次为制造业(16%)和多元化经营(13%),其他造富人数较多的还有科技类、食品饮料、医疗保健等行业。

此外,2013814日发布的《2013胡润财富报告》显示,截至2012年底,全国有105万千万富豪和6.45万亿万富豪,分别比去年增长3%2%。从地域分布情况看,北京千万富豪达到18.4万人,全国排名第一;广东有17.2万位千万富豪,排名第二;上海有14.7万位千万富豪,排名第三。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,截止目前,上海有14.7万位千万富豪,正是由于这些富豪阶层频出,使得一些资金流向全球最为尊贵优越的顶级豪宅。以上海天价豪宅市场为例,2010-2013年这三年上海天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套,四年平均每年卖出115套,这说明作为全球最大新兴经济体首都的上海已成为这些富豪投资的不二之选。

从这些富豪们偏好来讲,富豪买家需要的是品质最为出色的顶级国际性住宅,并愿意为此付出相应价格成本,他们的注意力集中于市中心区域的高档住宅,而非郊外或阳光充足地带的休闲度假物业。这反映出全球市场对于市区住宅的偏好,因为这些亿万富豪们需要居住在市区以打理其业务。


陆家嘴滨江板块天价豪宅的成首选


截止20131231日,2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅成交112套,其中别墅豪宅14套。而2012年同期天价豪宅成交套数为149套,其中别墅豪宅为18套。尽管今年成交总套数叫去年同期有所下降,但是, 2013年全年也会卖112套天价豪宅,虽然低于近三年年均套数,112套的总量也算是“卖得火”。

在这样的市场背景下,2013年远中风华园挂出来11套单价22/平方米的别墅,成为天价豪宅市场又一值得关注的焦点。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在近几年楼市“史上最严厉”的调控的市场背景下天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨,表现出富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同感。

在这些天价豪宅项目中,滨江豪宅板块如陆家嘴滨江板块、黄埔滨江板块成为众多富豪们青睐的新兴区域, 2013年年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅49套,占到全市成交套数的44%,成为最受认可的首选板块。 在陆家嘴板块,凯旋滨江园、鹏利海景公寓等楼盘成交表现较为突出,汤臣一品在2013年发力也成交了4套。陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、富二代、海归人士等富有阶层看中,促成区域内成交量猛增,成为豪宅投资的首选板块之一。

而传统的豪宅板块如淮海中路板块、黄浦滨江板块的表现也不错,茂名公馆以16套、华润外滩九里以9套、华浙外滩黄浦湾公寓以6套的量支撑这些区域板块继续表现相对活跃;苏河湾华侨城广场则成为2013年天价豪宅市场的“新秀”,以10套的成交量赢得了市场的认可。


天价豪宅“卖得火”的四大原因


2013天价豪宅“卖得火”原因来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要有如下四点:

第一、国内外多因素导致通胀压力加大,通胀预期下难改投资房产尤其是豪宅进行保值增值趋势。具体来讲,在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下,在未来货币政策走向定向或定量宽松之时,市场面临的通胀预期压力正在上升,再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期,CPI面临反弹与上涨的压力。因此,无论是出于自住购房目的,还是投资购房目的,防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

第二、“新国五条”细则及年底“沪七条”落地严格程度不如市场预期,市场上行压力仍较大,投资房产保值增值仍然是趋势。

当前,在新“国五条”细则落地及限购之下,需求被压制,在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下,热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷,“新国五条”及“沪七条”的出台对于二套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议,(部分城市)二手房交易从严的按差额的20%增值税的征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下,政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸,堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库;希望即使货币爆炸,也是流向实体经济,当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。

我们看到,在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力,资金缺乏投资渠道的市场之下,势必仍然会导致天价豪宅成为富豪们资产保值升值的首选投资项之一,尤其是对于“买一套少一套”的天价豪宅市场来讲,更会聚焦全球富豪阶层的眼球。

第三、千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。从天价豪宅成交客户构成情况来看,正是由于这些富豪阶层频出,使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。

第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。



2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅板块排行榜

板块

成交套数

成交面积

成交总价(万元)

成交均价

陆家嘴滨江板块

49

14830

209586

141328

黄浦滨江板块

15

4988

58104

116481

淮海中路板块

16

4538

56785

125126

不夜城板块

10

2908

33252

114362

马桥板块

2

2259

24650

109139

张江板块

4

1624

21337

131417

长风板块

3

1426

18248

127984

金虹桥板块

3

945

14477

153128

新华路板块

3

843

8842

104906

衡山路板块

3

639

6668

104432

新江湾城板块

1

413

4962

120268

古美罗阳板块

1

407

5456

134074

老西门板块

1

396

5823

147019

龙华板块

1

372

4206

112992

同策数据截止到20131231


2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅成交情况

名称

区域

板块

成交套数

成交面积

成交总价(万元)

成交均价

凯旋滨江园

浦东

陆家嘴滨江板块

31

7015

94112

134154

鹏利海景公寓

浦东

陆家嘴滨江板块

14

5686

79791

140330

茂名公馆

卢湾

淮海中路板块

16

4538

56785

125126

华润外滩九里苑

黄浦

黄浦滨江板块

9

3079

32372

105148

苏河湾华侨城广场

闸北

不夜城板块

10

2908

33252

114362

绿城玫瑰园二期

闵行

马桥板块

2

2259

24650

109139

汤臣一品大厦

浦东

陆家嘴滨江板块

4

2129

35683

167638

华浙外滩黄浦湾公寓

黄浦

黄浦滨江板块

6

1910

25732

134754

东郊花园

浦东

张江板块

4

1624

21337

131417

中海紫御豪庭

普陀

长风板块

3

1426

18248

127984

臻园

闵行

金虹桥板块

3

945

14477

153128

嘉御庭

徐汇

衡山路板块

3

639

6668

104432

新华路1号

长宁

新华路板块

2

598

6356

106362

中建府邸

杨浦

新江湾城板块

1

413

4962

120268

万源城B街坊

闵行

古美罗阳板块

1

407

5456

134074

露香园

黄浦

老西门板块

1

396

5823

147019

尚海湾豪庭

徐汇

龙华板块

1

372

4206

112992

嘉里华庭

长宁

新华路板块

1

245

2486

101358

同策数据截止到20131231





张宏伟的联系方式:

地址:上海市静安区江宁路3963楼   200041

手机:15026784295   021-51560606 8108  邮箱:guanggaozhw@163.com

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        更新时间:2014/1/19    浏览:772        打印】【关闭窗口

     


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