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沪别墅市场周成交量创今年来新高


    房贷新政出台20多天来,上海的别墅市场终于迎来成交上的明显上升。据上海中原研究咨询部数据显示,10月13日至10月19日上海别墅成交4.3万平方米,总计188套,环比上周分别上升124.4%、106.6%,创下今年周度成交最高纪录;成交均价27804元/平方米,环比增长4.7%。与此同时,别墅供应量也大幅增加,获得批准预售面积9.91万平方米,共计549套。

    成交最高单价14万元

    从成交排名来看,目前成交大多位于外环线外,但成交第一位的是位于中外环间浦东张江板块的“优豪新园”,以相对低单价取胜。“优豪新园”以成交面积3956平方米、9套排名首位,均价仅为22946元/平方米,该案又名“长城中环墅”,项目早在2006年底就已经被公开,2008年首次开盘,已售罄,如今出售的可能是开发商原来不出售的房源或是原先抛售出来的房源,单套面积较大,都在450平方米以上,单价不高,但总价也在1000万左右/套。

    由于项目位于张江南区,该板块内地价不断攀升,2013年万科在张江中区2.1万元/平方米拿下两块商住地块,今年珠海华发又以23.7亿元拿下张江南区宅地,楼板价2.58万元/平方米。而“长城中环墅”容积率仅为0.68,无论从地段和项目类型来看,面包还不及面粉价高,该价很有可能是收购价或团购价,对外正常销售的可能性并不大。

    此外,排名第二位的同样是靠低价取胜,奉贤柘林板块的“招商海湾别墅”单价仅1.65万元/平方米,单套面积在150平方米左右。第三名和第四名其实是一个项目,为浦江板块的“保利茉莉名邸”。如果不以案名来算,这个项目成交面积应位居榜首,单价为3.1万元/平方米。保利茉莉位于浦江镇板块,坐享世博后花园配套辐射,紧临轨交8号线,总建筑面积约26万平方米,分三期开发,综合容积率仅为1.19,是一个融合意式别墅、叠加洋房、花园洋房、精致公寓四种产品线的低密度综合性社区。该案的别墅项目今年以来已成交21套,其中20套在上周成交。

    从单价排名来看,上周诞生1例单价在10万元/平方米以上的项目,张江板块的“东郊花园”,成交单价14.09万元/平方米,因同属张江板块格外惹人瞩目,别墅单价差达6倍之多。长风板块的“中海紫御豪庭”也成交了1套,单价为8.37万元/平方米;而马桥板块收获了2个楼盘,“绿城玫瑰园二期”和“御涛园”,单价在6.1-6.4万元/平方米。

    楼市松绑格局形成

    虽然别墅基本不受房贷新政的影响,但从目前来看,别墅的成交表现仍比较稳定。上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为,新政如果按当前普通住宅标准执行,对别墅的促进作用几乎没有。所以当前别墅交易反而更从容,欲购买公寓客户目前还在等待细则的进一步调整,因此短期内,别墅交易积极性高于公寓,但这只是短期现象。总体来看,目前放松政策对刺激别墅大幅上行也是微乎其微的,不过由于别墅物业并不像公寓物业追求跑量,因此价格方面仍会以稳定为主。

    别墅良好的表现主要得益于两方面,首先从供应来看,进入第四季度后,别墅的上市速度加快;其次,尽管放松信贷政策对别墅实际促进作用不大,但楼市松绑格局已形成,近期又有对二手房交易营业税调整的传闻,二手房交易营业税的免征期限有望从目前的5年调整为2年。在刺激政策为主导的环境下,买家入市步伐加快,当交易步入上行通道并平稳后,也是房价探底结束之时。





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        更新时间:2014-10-23    浏览:2156     ★★★ 打印】【关闭窗口

     


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