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10月房价下跌仍是主流,楼市回暖尚早


在楼市环境瞬息万变的年底阶段,怎么看待2014年年底以及未来市场基本面趋势?对于整体市场来讲,会呈现出哪些特征? 这些成为业内外关心的话题。

首先,看一下年底阶段最新的市场表现。从最新市场表现来看,由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素,今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象,市场去库存的速度在适度提高,从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看,市场基本面有可能会率先好转,年底将出现“翘尾”行情。

于是,部分媒体开始发表声音,表示楼市已开始回暖。那么,年底出现“翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正回暖?是否意味着房地产市场迎来了新一轮的市场发展机会?同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前市场仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而改变。毫无疑问,即使至年底仍然维持成交量回升的行情,也并不意味着楼市会持续好转,楼市回暖尚早。笔者从以下五方面逐一质疑当前部分媒体表示楼市已回暖的看法。具体来讲:

第一、在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段,中国特色的“细水长流式”“微刺激”已经成为“新常态”,并不会受到美国QE退出的太大影响,这就决定市场流动性不会宽裕,短期内来看,房价下跌城市数量仍然是主流。

当美国今年11QE正式退出之时,中国宏观经济因为深化改革也刚好为触底阶段,这给中国宏观经济未来走向带来一定压力,尤其是美国也正在酝酿首次加息,这有可能导致国内市场流动性进一步偏紧;从今年以来国内货币政策变化特征来看,即使受到美国QE退出的影响,国内货币政策“大水漫灌”的刺激措施几乎不可能出现,从当前来看,201410月份M2同比增长12.6%,低于今年13%的控制目标,中国货币政策基本上是表现为“细水长流式”的“微刺激”。从这个角度来看,国内货币政策总体仍然会维持改革阶段的偏紧的“新常态”,因此,短期内来看,房价下跌城市数量仍然是主流,目前,大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

第二、百城房价同比环比均出现下降,房价下跌城市数量仍然占据主流,短期内难改变。

20141118日,国家统计局公布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况: 新建商品住宅方面(不含保障性住房),与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。环比价格变动中,最小降幅为0.2%,最大降幅为1.6%。而与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,上涨的城市有3个。10月份,同比价格变动中,最高涨幅为3.8%,最低为下降9.1%1070城房价环比无上涨,同比上涨有3个。短期内来看,房价下跌城市数量仍然占据主流,并没有改变。

第三、央行新政落地后,“惜贷”常态化的基本面并不会改变,年内楼市基本面难有实质性好转。

从短期内来看,市场又进入新一轮的市场低谷期,买卖双方仍然处于博弈状态,即使限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施,大多数大中城市仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响,面临较大的去库存压力,这会进一步影响企业的资金面。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,银行“惜贷”的现象还会长久持续,此时,未来市场仍然存在不确定性,尤其是中小企业,可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲,应该未雨绸缪,继续坚持跑量的高周转策略,加大去库存力度,通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

第四、大部分城市库存去化周期仍然在15个月以上,“去库存”仍然是市场主旋律,因此,这些城市的房价年内仍然有下行的压力。

10月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市,比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等仍然面临较大的市场“去库存”压力。当前,对于大多数城市而言,“去库存”仍然是市场主旋律,房价年内仍然有下行压力。

第五、上市公司年报与销售业绩指标等因素迫使房企继续跑量,不可能出现大规模涨价,甚至为了完成年度销售业绩指标,还应该继续坚持“以价换量”。

10月份市场表现来看,在多重政策红利的刺激之下,品牌开发商力拼“银十”导致业绩有所回升,但是,大多数城市市场库存偏大的基本面并没有明显改变。同时今年至今,大多数品牌开发商业绩完成率并不理想,又面对年底(上市公司年报)销售业绩指标的压力,此时,对于大多数开发商来讲,利用政策红利的“窗口期”进行跑量的策略并不会改变,开发商会使出浑身解数在马年最后2个月最大限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此,对于第四季度的大中城市楼市来讲,要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情,房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象,甚至部分存量较大的城市还应该继续坚持“以价换量”的市场策略。

总之,在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段,限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标来看,“去库存”仍然是市场主旋律,大部分城市仍然有房价下行的压力,即使当前部分品牌房企传出涨价,也是“有贼心没有贼胆”,不敢真的马上涨价,仍然维持小幅促销、小幅优惠平价策略。而在2014年即将结束之际,大多数品牌房企面临年度销售业绩指标的压力,此时,要想完成或尽可能缩小与年度销售业绩指标的差距,“以价换量”的市场策略仍然为较为明智的选择。(本文为年终老张论市系列:五方面质疑楼市已回暖)

 

 

 

 

张宏伟的联系方式:

地址:上海市静安区江宁路3963   200041

手机:15026784295   021-51560606 8108  邮箱:guanggaozhw@163.com

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        更新时间:2014-11-21    浏览:514        打印】【关闭窗口

     


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