无论是在2014年市场低迷期，还是在充满期待的2015年，对于上海楼市而言都会有超出您市场预期的结果发生，对于大宁板块楼市而言，也不例外，这两年大宁板块楼市也成为市场备具争议的市场焦点。

关注的话题无非就是“地王”诞生！“地王”怎么活！“地王”入市！当然也有大宁板块备受关注的大宁久光、象屿大宁悦府、大宁金茂府等明星项目。

从政策与市场利好预期来看，央行已经降准降息，并且利率已经进入下降周期，同时，2015年“两会”楼市政策定调鼓励改善性需求。那么，对于大宁板块而言，今年将有哪些关注点？未来发展趋势怎么样？且看老张逐一分析。

价值点一：市场存量少，目前仅4.05万平方米可售，未来供应也稀缺

俗话说，物以稀为贵。与其他板块相比，大宁板块可售房源数量可谓是稀缺。同策咨询研究部数据显示，截止2015年3月8日，闸北区商品住宅市场存量仅仅为26.42万平方米，仅仅相当于一个普通的开发体量，而大宁板块存量更是少的稀缺，仅仅有4.05万平方米，为闸北三个板块当中存量最少的板块。从供应量来看，由于大宁板块甚至整个闸北多年来土地市场供应量一直稀少，导致大宁板块的开发量始终跟不上市场需求量的节奏。因此，对于大宁板块楼市而言，一旦有新的楼盘开发上市，物以稀为贵也就理所当然。

大宁各板块商品住宅市场存量

数据来源：同策咨询研究部

价值点二：2006-2014年8年间大宁板块商品住宅价格涨了近4倍

从销售的角度来看，因为供应量一直跟不上需求，大宁板块的市场成交量一直处于低位，这不是代表市场低迷的意思，而是说这几年大宁板块楼市已经达到“无房可售”的局面。

而正式因为大宁板块“无房可售”的局面，大宁的市场价值长期被看好，同策咨询研究部数据显示，2006-2014年这8年间大宁板块商品住宅价格涨了接近4倍，由2006年的10064元/平方米上涨到2014年的39638元/平方米！其中，2014年8月的大宁板块的销售均价就高达47867元/平方米，大宁板块房价在2014年逆向而动，与其他板块在市场低迷期降价的行为形成鲜明的对比。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来大宁板块的市场价值来看，由于供应量的稀缺、配套的不断完善、“地王”入市效应等因素，2015年大宁楼市价格表现势必“亮瞎眼”。此外，从政策与市场利好预期来看，央行已经降准降息，并且利率已经进入下降周期，同时，2015年“两会”楼市政策定调鼓励改善性需求，这对于大宁板块的市场价值而言势必芝麻开花节节高，市场价值在不断突显。保守估计，2015年大宁板块楼市成交均价极有可能达到6万 /平方米以上！

数据来源：同策咨询研究部

价值点三：“地王”入市，“双星”闪耀“亮瞎眼”

2014年1月28日，大宁324街坊地块（大宁金茂府）以101亿的价格出让，楼板价达到47609元/平方米，当时业内分析项目未来单价每平可能冲击10万元，而闸北区尤其是大宁板块未来楼市格局亦或将被改写。

进入2015年，对于供应量极为稀缺的大宁板块迎来了好消息，板块内象屿大宁悦府、大宁金茂府“地王”项目两个项目闪亮登场。而当象屿大宁悦府、大宁金茂府“地王”项目“双星”入市之际，毫无疑问，2015年大宁楼市价格势必会进一步上涨，其在整个上海市场的表现势必也会是“亮瞎眼”！

道理很简单，作为土地的面粉价格上涨了，面包（房价）价格不能不涨！尤其是对于“双星”之一的象屿大宁悦府项目而言，由于受益于“地王”项目的入市，其市场价值的升值空间明显会高于其他项目。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，一般来讲，“地王”楼盘的定价往往高于板块内普通项目，从项目的开发角度来说，“地王”项目的开发必须跳出传统的房地产开发商方式的圈子，方可立于不败之地。从定价角度而言，“地王”楼盘的定价自然也是高于板块内普通楼盘很多。

从影响角度而言，“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价，只要“地王”楼盘推盘成交，会导致板块内房地产市场成交结构上偏向于高端，会带来区域内房地产市场价格整体上走高。从其他楼盘定价的角度来讲，如果不考虑调控政策的因素，有可能会由于“地王”楼盘的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。从这个角度而言，“地王”楼盘的定价从长远趋势来讲会导致板块内房地产市场价格整体走高。

从上述分析来看，作为2015年大宁板块“双星”之一的象屿大宁悦府项目势必看好，由于受益于“地王”项目的入市，其市场价值的升值空间明显会高于其他项目。因此，象屿大宁悦府、大宁金茂府“地王”项目“双星”在2015年入市之际，势必成为市场关注的焦点，也将继续吸引媒体小编们的眼球。

价值点四：产业生活配套升级，晋级市级商业中心

大宁板块，作为人口密集的传统人居板块，浓厚的商业氛围是大宁板块的突出特点，并且在政府规划与开发商联动的双轮驱动之下，大宁板块产业、生活配套升级，正在形成名副其实的市级商业中心。

从规划的角度来看，2014年2月，《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》（公众参与草案）指出，闸北环大宁商圈、苏河湾地区未来有望分别升级为市、区级商业中。原有的“大宁商圈”将升级为“大宁商业中心”，总建筑面积将不低于50万平方米，与南京东路、南京西路、徐家汇、陆家嘴等商圈齐名，整个板块未来的发展趋势已经清晰可见。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前大宁商圈已建成大宁国际商业广场、上海马戏城、大宁绿地、大宁中心广场二期、宝华国际、万豪酒店等项目，而久光百货、地下空间等正在加紧建设，区域整体商业功能得以进一步提升，推动整个大宁板块向“城市副中心”转变。

除了大体量的优质商业之外，大宁板块还拥有规划面积6.42平方公里的环上大国际影视园区及市北工业园区、东方环球企业中心、上海多媒体谷等产业园区。同时，医疗配套及教育资源均位于中环其他板块前列。诸多商业及文化配套的完善，也都无形中相互配合，升级大宁的区域价值。

毫无疑问，随着上述这些商业项目的建设及投入运营，大宁板块产业、生活配套将给大宁居民带来真正的 实惠，同时，也促使大宁成为名副其实的市级商业中心。

价值点五：板块高端氛围逐渐成熟，迈向国际居住社区

笔者认为，配套逐渐成熟、开发商驱动、“地王”效应等因素会促使大宁板块高端居住社区氛围逐渐成熟。

从配套的角度而言，随着大宁的生活、产业配套项目逐个落地开花，大宁板块的楼市价值也就会水涨船高，对于高端居住人群来讲，也就会逐渐认可这个板块的市场价值。以象屿大宁悦府为例，这个项目基本上享有了大宁板块所有的配套繁华与便利。它坐享大宁国际醇熟商业配套，坐拥浦西最大城市绿肺—大宁灵石公园；马戏城、海上文化中心等国际时尚文化配套云集；三大重点学府（大宁国际幼儿园、大宁国际小学、风华初级中学），人文艺术氛围浓郁；规划中的久光、协信、市北新中心等高端商业及综合体择址旁伺，尽享城市中心繁华便利。

当然，开发商频频入驻也是大宁板块价值成长的关键，比如嘉华国际、象屿集团、方兴地产、协信地产、宝华等品牌开发企业的入驻，让大宁板块如虎添翼，正在向高端居住社区大步迈进。

此外，进入2015年，在大宁金茂府“地王”、象屿大宁悦府入市的带动下，大宁板块正在迎来价值点增长的爆发期，毫无疑问，大宁板块将逐渐从一个以中端改善性需求为主的板块，逐渐往中高端方向发展，最终形成高端居住社区板块。

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