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成交194套!2015年上半年沪天价豪宅“亮瞎眼”(爆清单)


回顾2015上半上海楼市发展历程在降准降息、普宅标准调整、330新政等“救市”政策影响下,上海楼市3月份以后开始发力,二季度楼市成交量出现“小高峰”2015上半年 (截止6月29日,下同) 上海商品住宅成交面积595.09万平方米,同比上涨48%,成交均价30853元/平方米,同比上涨17%同样,对于上海10万元/平方米以上的天价豪宅来讲也顺势翻红,成交量出现暴涨

2015上半年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看,同策咨询研究部数据显示,2015上半年上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交194套,其中,公寓139套,别墅55(见附件一各项目成交明细)。2014同期天价豪宅成交套数为57,其中,公寓31套,别墅262015上半年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况,同策咨询研究部数据显示,2010-20145年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交658套,其中别墅豪宅197套。2010-2014年这5年天价豪宅分别交易了100套、110套、149套、1261735年平均每年卖出132套。仅仅2015上半年上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就194套左右天价豪宅,大幅超出5132年均套数。从今年上半年上海天价豪宅市场表现来看,已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高火爆程度可以说是 亮瞎眼”。

2015年二季度来看,上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交158套,其中别墅豪宅48分别占到上半年 81%、87%。从数据层面来看,第二季度天价豪宅的成交量拉升了上半年的成交数据,二季度成为天价豪宅放量的“窗口期”

那么,上海天价豪宅为何为突然成交量翻红?天价豪宅是否还会延续继续放量的局面?如何看待天价豪宅的市场价值?

 

2015上半年上海天价豪宅成交“亮瞎眼”四大原因

 

同策咨询研究部总监张宏伟认为,2015上半年上海天价豪宅成交套数高达194套,天价豪宅成交量创下历史新高。从天价豪宅市场翻红的原因来看,预售许可证管制放开、330新政等政策面的利好股市获利资金转投楼市、富豪阶层频频入市、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为2015上半年天价豪宅市场逆势表现“亮瞎眼”的主要原因。具体来讲:

首先,2015年上半年高端预售许可证已经不再管制政策面的利好2015上半年上海天价豪宅成交提供了政策“窗口期”,带动了这些豪宅项目的集中放量此外,3月份以来“330新政”、降准降息等政策面的利好2015上半年天价豪宅集中放量提供了原动力支持从2015年二季度销售表现来看,同策咨询研究部数据显示,上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交158套,也证明330等政策面确实给天价豪宅提供了市场放量的“窗口期”。

此外,由于上述利好因素的驱动,2015上海天价豪宅成交套数超过10套的项目就高达6个,其中,茂名公馆36套、、嘉天汇御苑27套、凯旋滨江园22套、东郊花园15套、苏河湾华侨城12汤臣一品大厦也一改此前低调的态势,在2015上半年也卖出了2天价豪宅其中6月19成交一套总价2.4亿元,成为上海成交总最贵总价的天价豪宅项目。2015年虹桥尚嘉苑也成交一套均价在204999元/平方米的独栋别墅成为上海成交均价“最贵单价”的天价豪宅项目(见附件一各项目成交明细)

第二、股市获利资金转投楼市,在330新政政策窗口期”卖股套现投资天价豪宅进行资产配置

从前期已经获利的股市投资客来讲,投资客获利之后的目的无非是消费,而不是继续进行投资,看着自己卡里存款的数字不断上升。目前来看,在国内最大宗的消费也就是房子和车子了。当前来讲,相对而言房子更靠谱,尤其是对于股市已经获利的投资客而言,改善自己的居住环境提高家庭的生活品质势必成为大多数人的追求。再加上当前政策也支持改善住房,因此股市赢了钱,最合适的消费方向就是购房。从上述角度来看,对于这些股市投资客来讲,此时,当股市基本面已经不再持续上涨之后,当股市已经开始回归理性之后,股民们更应该想清楚要不要继续留在股市。

笔者认为,毫无疑问,对于已经在股市获利的投资客来讲,把控好330新政、央行降准降息等政策给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键,股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。而对于投资实力雄厚的股民来讲,此时投资天价豪宅成为其资产配置、增值保值的最佳选择之一。

第三、千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。

从天价豪宅成交客户构成情况来看,正是由于这些富豪阶层频出,使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。尤其是浦东新区陆家嘴板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块,富豪们对于这些板块的天价豪宅的认可度还是比较高

比如,2013-2015年上半2年时间当中,从上海天价豪宅成交情况来看,单陆家嘴滨江一个板块成交套数占到全市成交套数的21%左右2013年、2014年、2015年上半年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块分别成交天价豪宅 49套、27、26套分别占到全市成交套数的39%16%13%陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等富有阶层看中,促成区域内猛增,成为最受认可的首选板块。

第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。

 

天价豪宅市场价值还会继续体现

 

如上所述,按照上海市2015上半出了194套左右天价豪宅,按照这个销售总量真的算是火爆的“亮瞎眼,那么,后续天价豪宅市场是否一如既往那么坚挺?天价豪宅是否还会延续继续放量的局面?如何看待天价豪宅的市场价值?同策咨询研究部总监张宏伟认为,上述330新政等政策的驱动因素、市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“地王”频现、高端人才及富豪阶层聚集、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。从今年上海天价豪宅市场趋势来看,今年天价豪宅成交套数或超过350套,达到历年来豪宅成交套数总量新高值具体来讲:

首先、市中心土地资源“稀缺性”支持天价豪宅价值持续增值。

市中心的地块,出让一块少一块,土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块还是走高端豪宅的路线。比如,在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段,近几年几乎没有新增建设用地的供应,这也就意味着,这些板块天价豪宅卖一套少一套,天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现,其未来升值及增值价值值得期待。

第二上海楼板价“地王”出现,诱发天价豪宅市场更加坚挺

2014年7月9日,丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块成交楼板价为59859元/平方米,剔除保障房的楼板价为85513元/平方米,刷新了之前73099元/平方米全国单价地王的纪录!

此外,2014年年底,格力地产、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”,而6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。

同策咨询研究部总监张宏伟认为由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块楼板价已达85513元/平方米前滩地块楼板价也达到6.6万/平方米,这对于周边板块来讲,比如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块,甚至整个天价豪宅市场,均会受到土地成本攀升的影响,这些板块的天价豪宅价格一定会因此而更加坚挺

第三、高端人才及富豪阶层聚集,上海天价豪宅市场需求长期存在。

从客户需求的角度来讲,上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位,上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等 上海“四个中心”启动,上海自贸区的设立等,将有大量高科技人才、管理人员引进,大上海的高端居住市场需求前景可期。

此外,20149月12日,胡润研究院发布了《2014中国高净值人群养生白皮书》。该白皮书显示,截至2013年年底,除港澳台之外的全国31个省、市、自治区中,千万富豪(含亿万富豪及以上)人数已达109万人,比上一年增加4万人,涨幅3.8%;其中亿万富豪人数已达6.7万人,比上一年增加2500人,涨幅3.7%。胡润预测,未来三年,中国亿万资产以上的富豪人数可能达到7.3万人,千万富豪可能达到121万人。富豪人数的上涨主要源自GDP和房价的增长。

从地理分布来看,定居北京的千万富豪比去年增加8000人,达到19.2万人,亿万富豪比去年增加600人,达到1.13万人,全国排名第一;广东有18万位千万富豪和1万位亿万富豪,排名第二;上海有15.9万位千万富豪和9100位亿万富豪,排名第三;浙江有13.3万位千万富豪和7800位亿万富豪,排名第四。这四个省市共拥有千万富豪66.4万人,占全国的61%。

从上述数据可以看出,正是由于这些富豪阶层频出,使得全国各地的一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅,未来上海天价豪宅项目的前景可期,未来仍然有较大的市场需求及增值空间。

2015年上海楼市继续“限购”利好天价豪宅市场。

1月25日举行的市政协委员现场咨询会上,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生称,2015年上海不会放开限购随后,官方也多次表示上海楼市限购不会放开。这也就意味着由于楼市限购存在,仍然会使大量高端市场需求置之门外,市场仍然集聚大量市场需求等待释放。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,高端住宅市场的抗跌性还是比较强的,在市场高涨期,高端住宅市场成交较为活跃,对于投资客的资产保值增值具有重要的作用;而在市场低迷或市场平稳期,天价豪宅市场尽管有时会呈现出阶段性成交低迷甚至大幅降价的状况,但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因,投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资“抄底”

当前,2015年楼市继续“限购”的市场背景下,由于330新政、股市获利资金转投楼市等因素,天价豪宅市场需求正在大幅释放,市场已经出现回暖的趋势。而此时,由于楼市限购存在,仍然会使大量高端市场需求置之门外,市场仍然集聚大量市场需求等待释放。这也就意味着,未来市场一旦反弹或限购政策一旦松动,投资者将获得更大的投资回报与收益。

 

附件一:2015上半年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅成交明细

名称

区域

板块

成交套数

成交面积

平方米

成交金额

(万元)

成交均价

(元/平方米

茂名公馆

卢湾

淮海中路

36

10744

134504

125189

嘉天汇御苑

静安

南京西路

27

5716

59579

104232

凯旋滨江园

浦东

陆家嘴滨江

22

6345

85324

134474

东郊花园

浦东

张江

15

6677

100779

150935

宝华海尚郡庭

浦东

北蔡

13

4724

56988

120634

苏河湾华侨城广场

闸北

不夜城

12

3748

46928

125207

保利西岸名轩

徐汇

龙华

9

2300

24777

107725

虹桥尚嘉苑

闵行

金虹桥

8

4061

63603

156620

佘山月湖山庄

松江

泗泾

5

2045

30651

149880

华润外滩九里苑

黄浦

黄浦滨江

5

1871

23689

126611

尚海湾豪庭

徐汇

龙华

4

2202

23138

105077

远中风华园

静安

江宁路

4

1132

15695

138651

嘉御庭

徐汇

衡山路

4

624

6374

102144

大华锦绣华城

浦东

北蔡

3

893

10893

121980

九间堂别墅

浦东

花木

3

1896

25747

135797

静安豪景苑

静安

江宁路

2

528

5391

102103

金臣源墅

闵行

华漕

2

870

10185

117069

汤臣一品大厦

浦东

陆家嘴滨江

2

1643

31916

194253

淮海名邸

长宁

新华路

2

534

6159

115343

鹏利海景公寓

浦东

陆家嘴滨江

2

1026

15660

152633

中凯曼荼园

松江

佘山

2

870

9130

104948

万特园

闵行

金虹桥

1

646

7286

112793

上海紫园

松江

佘山

1

485

4937

101803

黄浦湾公寓

黄浦

黄浦滨江

1

236

2450

103812

华洲君庭

浦东

张江

1

873

13500

154639

臻园

闵行

金虹桥

1

289

4332

149886

万源城B街坊

闵行

古美洛阳

1

487

5493

112784

翡翠别墅

浦东

张江

1

538

7273

135192

云锦东方.湾庭

徐汇

龙华

1

290

2988

103034

四季雅苑

浦东

花木

1

396

5200

131313

翠璟名庭

浦东

洋泾

1

386

4167

107955

佘山高尔夫别墅

松江

佘山

1

699

10000

143061

国信世纪海景园

浦东

塘桥

1

807

9404

116536

总计

 

 

194

66581

864140

129788

 

 

 

张宏伟的联系方式:

地址:上海市静安区江宁路3963   200041

手机:15026784295   021-51560606 8108  邮箱:guanggaozhw@163.com

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        更新时间:2015/7/13    浏览:969        打印】【关闭窗口

     


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