88.15亿元！上海总价地块纪录再次刷新！

文/同策咨询研究部资深分析师 许之静

6月3日，上海土地市场发布上海火车站北广场以北地块正式挂牌出让，该地块为商住办综合性质，总用地面积9.88公顷，建设用地面积7.72公顷，规划建面达32.62万平米，该地块起始总价58.72亿元，在今天经过华润、金融街及龙湖与葛洲坝联合体三家激烈的角逐，最终金融街终于以88.15亿元的总价夺得了该幅综合性用地，楼面地价27022元/平米，溢价率50.12%。

金融街控股股份有限公司，是一家深交所上市的以商务地产为主业的大型开发运营控股公司。金融街控股在上海的项目有金融街(海伦)中心与金融街•静安广场等大型写字楼与综合体，两项目均在建，且具备优越的区位优势。而其住宅项目多位于北京与重庆，在上海目前尚无住宅项目。

同策咨询研究部分析师许之静指出，在土地供应计划收紧的前提下，上海质优地块推出量少之又少，当前上海楼市基本面迅速转好，改善型住宅项目供销两旺，3万均价成为常态，成为吸引很多外地房企加码布局上海市场的主要因素，同时，金融街控股这家公司在沪还没有住宅项目，大幅溢价拿下此地块也是其进行一线城市品牌扩张的有效途径，同时，其拥有较强的商办综合运营能力，此幅地块中商办面积占比较大，也能彰显其综合运营能力，在闸北火车站区域形成标杆。

同策咨询研究部分析师许之静指出，地块本身极具吸引力，主要有以下三点原因：

第一，地块用途分隔清晰。该出让地块被分割成三小块，155地块为纯宅地，158地块和160地块为商服用地，且地块之间均有道路分割，155住宅地块和两幅商服地块之间的恒丰北路为交通主干道。这将有利于今后项目的功能分块，并且规划要求须配建公共绿化带，作为“十一五”期间和2010年上海世博会前必须完成的5个旧改重点地块之一，地块的前景不容小觑，今后或将成为火车站地区的综合体标杆项目。

第二，不夜城板块出让地块稀缺，板块住宅价格升值潜力巨大。同策咨询研究部数据显示，2010年至今闸北不夜城板块出让经营性用地仅5幅，其中仅闸北区天目西路街道118、119、120街坊地块，闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，是含有住宅的综合性用地，而其余地块均为商办性质， 这对于地块中的住宅类产品今后的成长潜力具有相当大的促进作用。

2010年以后不夜城板块经营性用地成交情况

当前，不夜城板块在售住宅项目有农房煕藏、绿洲雅宾利花园三期、华侨城苏河湾塔尖住宅，其中，农房煕藏、绿洲雅宾利花园三期报价都在7万元/平米以上，而苏河湾塔尖住宅价格则凭借拥有苏州河景观带资源，高层房源报价则高达15万元/平米。从闸北区商品住宅的供求走势来看，2015年二季度，受大宁金茂府邸与苏河湾华侨城项目影响，闸北区域内住宅均价进入快速上升通道，6月均价达62007元/平米。从闸北区成交供应及可售情况来看，出清周期已经降至10个月，有价格上涨趋势。而不夜城板块6月份均价达到86853元/平米，且板块商品住宅存量12万平米，2015年仅2.54万平米供应量，出清周期在10个月左右，随着改善型购房需求的释放，势必带动中心区尤其是内环内板块改善型住宅的成交，届时不夜城板块或将面临供不应求的态势。

第三，板块内缺乏较具有规模，具有档次的商办综合体项目。目前不夜城板块内商业项目主要是太平洋广场、五月花生活广场，还有一些专业店铺如眼镜城、手机城等，这远远不能支撑闸北区域如此多的人流量的购物需求，不夜城商圈也急需升级改造，这幅地块商业房源的推出将一定程度上提升整个不夜城板块商业配套的档次。而从周边热点区域内成交商办地块来看，商办类项目趋于饱和，难有溢价空间。而本地块中两幅商服用地中90%办公，10%商业，主体偏重办公，6月纯办公项目浦东南码头地块拍出64%的溢价，因此本地块配建商住公寓的可能性极高，地块有一定的溢价空间。

周边热点区域成交商办地块

目前闸北区域商办价格波动较为明显，排除高端项目苏河湾华侨城成交的影响，区域内商办项目均价约2.9万元/平米左右。 而不夜城板块商办市场交易情况较弱，但成交均价从今年第二季度开始呈现波动上扬态势，6月均价为56925元/平米。目前板块内在售酒店式公寓项目较少，仅中海万锦城loft项目一个，因此本地块的商办部分如若发展成酒店式公寓的话，竞争对手较少，具有一定优势。

第四，板块规划利好，周边交通四通八达，地块毗邻城市交通枢纽。不夜城板块未来将被打造成以轨道、铁路为交通基础、商业商务为支持、文化旅游为特色、生态景观为稀缺资源的商圈。地块周边拥有恒丰路立交、中兴路、沪太路交通主干道，并且临近南北高架、内环高架等道路，便捷到达城市各个主要商圈。

同策咨询研究部分析师许之静指出，该地块作为“十一五”期间和2010年上海世博会前必须完成的5个旧改重点地块之一。地块的前景不容小觑，今后或将成为火车站地区的综合体标杆项目。