上海出售型酒店式公寓市场研究 （文字简版）

（定义：本报告中“酒店式公寓”是指办公产权的小户型商住两用出售型产品，表现形式含SOHO、LOFT等。）

文/同策咨询研究部资深分析师 许之静

住宅限购实施以来，上海酒店式公寓凭借不限购不限贷、低总价，且宜商宜住的特点成为住宅市场的一种替代产物，成为房企投资和市场关注的新方向，同时，住宅用地供应量逐年减少，酒店式公寓的“过渡性”产品越来越明显。上述综合因素导致这几年酒店式公寓市场发展得如火如荼，但也面临供应量偏大等问题，这些问题值得我们持续关注。

【上海酒店式公寓市场容量】

同策咨询研究部研究发现，从历年的上海酒店式公寓成交量走势看，呈现出三个阶段： 2006-2008年为低迷期，2009-2013年为迅猛发展期，2014年以后为健康稳定期。 同时，2015年二季度以来量价出现上扬态势。2015年7月供应套数创新高，套均总价依旧保持稳定。

历年上海酒店式公寓成交套数与套均总价走势

同策咨询研究部分析师许之静指出，上海酒店式公寓市场容量呈现如上变化，主要归结为三大因素：1、2006年6月后商品住宅市场限购，致使宅地供应量明显减少，同时商办项目开发商也开始寻求产品规划上的转型。 2、酒店式公寓作为住宅替代或者是过渡产品，价格优势显著。3、“7090”政策隐退造小户型的酒店式公寓成交量上扬。

【上海酒店式公寓与住宅市场的相关性】

同策咨询研究部研究发现，上海酒店式公寓市场与商品住宅市场在2006年至2011年没有呈现相关性，但在2012年至2015年7月的同比变化情况呈现正相关，且变化幅度较商品住宅更为剧烈。从套均总价上看，酒店式公寓表现稳健，没有出现大幅上扬的现象，与商品住宅市场的价差越来越大。而从集中度上看，酒店式公寓市场成交排名居前的区县相对商品住宅市场而言更高，占到50%。

历年上海酒店式公寓与商品住宅成交套数对比

历年上海酒店式公寓与商品住宅套均总价对比

【上海酒店式公寓集中度分布 】

同策咨询研究部分析师许之静指出，从集中度的历史发展过程上看，上海酒店式公寓向外扩散的趋势较为明显。呈现出三阶段：2006年及以前——内中环主导、2007-2009年——中外环主导、2010年以后——分布开始扩散以外郊环为主导。从各阶段的板块分布特征看，2006年及之前，仅有个别在售酒店式公寓；2007-2009年项目数和分布板块范围依然较窄，金桥、张江产业园区较为集中区域成为酒店式公寓分布集中区域；2010年以后朝刚需住宅板块移动。

历年上海酒店式公寓各环线成交套数占比

【上海酒店式公寓市场客群需求分析 】

我们发现，随环线内移，客户对套均面积需求就越大，内环内均价出现上涨。

套均面积需求方面，内环内在70-100平米，近两年在80平米左右；内中环在60-80平米左右，近两年在70平米左右；中外环在50-70平米，近两年在60平米左右；外郊环和郊环外都在50-60平米；热销区县套均面积需求主要集中在48-68平米。

套均总价需求方面，内环内2015年在370万元，并呈现上扬态势；内中环250万元左右；中外环150万元左右，外郊环80-85万元；郊环外70-75万元；热销区县套均总价多数在60-120万元之间。

历年上海酒店式公寓各环线面积和总价需求

【上海酒店式公寓的价格变化特征 】

同策咨询研究部分析师许之静指出，上海酒店式公寓的价格呈现两个阶段——2007-2011年为快速增长期、2012-2015年为平稳健康期。 各热点板块呈现不同的价格走势——嘉定主城区新增供应量较大，价格呈现下滑态势；南桥新城供求平衡，价格表现稳健；南翔“僧多粥少”，价格出现上扬。

历年上海酒店式公寓套均总价走势

【上海酒店式公寓今后上市总量 】

截止8月16日，上海酒店式公寓可售量为172.94万平米、28949套。外郊环可售量达89.66万平米，占全市一半以上，内中环可售量最小，仅占3%；全市有16个区县有酒店式公寓产品可售，嘉定区可售面积达40.48万平米、可售套数达7386套，遥遥领先于其他区县。70平米以下的酒店式公寓可售套数占比高达83%，70-90平米的户型则占到8%。从板块分布角度看，嘉定新城、南桥新城、青浦新城、崇明新城，”四大新城”占据可售量榜前列，嘉定主城区当仁不让以22.66万平米、4232套的可售量居全市之首，当前可售项目多为城市综合体。

全市酒店式公寓短期存销比为26个月，内环内由于酒店式公寓的户型和价格更接近豪宅产品，去化相对较慢，致存销比较高，达69个月。

根据当前可售、潜在供应量合计，今后酒店式公寓上市总量可达到685万平米，其中青浦、嘉定占据今后供应区域主角，而松江、金山、宝山则成为今后上市区县的第二梯队。 全市酒店式公寓长期存量比高达102个月，宝山、金山存量高，存销比达200个月以上，需要提高警惕。

上海酒店式公寓各区长期存销比

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