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12月房屋租赁指数:告别90月连涨 租金首现下跌


    2016年12月,上海房屋租赁指数为1926点,比上月下降3点,环比下跌0.13%,也是90个月来首现环比下跌。12月租赁指数同比上涨7.03%,2016年全年租赁市场整体表现平稳、合理。
 
  12月,上海房屋租赁指数由涨转跌。自10月进入年末周期性淡季已经延续三个月,各档租赁市场成交出现3-5成的减少,降租房源增多,指数告别7年半的连涨。上海房屋租赁指数办公室认为,12月租赁市场在需求减少及年末季节性因素的影响下行情趋淡。市场特征表现为:一、租赁市场挂牌房源增多,“11.28”新政后房源售转租并加大入市是原因之一,部分房源挂牌价回调5%-10%后方能成交;有的门店带看量反而上升,但诚信客户比例不高,主要是摸行情以备后市砍价选择。二、高端市场需求回落最为明显,其中,中大户型客源降级租赁增多。三、年末外来人口流出速度加快,提前退租及不续约比例加大,在中介门店调查统计中,部分客户尚无年后即回上海的打算。四、房东心态转变,以往续租加价的惯例有所改变,报价松动增多,仅小幅提价3%甚至平价续约者有之。五、前期大热的中介托管业务,经营行情继续不畅,中介收房意愿下降。

  12月16日闭幕的中央经济工作会议首次提出,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。新政策表明,租售并举成为房地产市场供给侧改革的重要方面。这表明,着力建设租售并举的市场化住房体系,培育健康有序的住房租赁市场,淡化市场对购买自有住房的依赖,引导企业规模化提供租赁住房,有助于楼市理性发展。

  高端中大户型走冷
 
  12月,高端市场租赁指数下跌0.15%。其中,一室下跌0.13%,二室下跌0.15%,三室下跌0.18%。  

  除奉贤、金山、崇明外,所监测的50个高端房源板块中, 48个下跌,1个上涨,1个持平。高端市场市场表现冷清,需求量在低谷徘徊,大多板块只能“以价换量”,导致高端的中大户型房源租金下跌幅度较大。而家庭类新增租赁需求下降最为明显,有的在前期购买住房并装修入住后,不再续租。跌幅较大的板块如市区非CBD区域的长宁仙霞、普陀武宁、普陀万里,分别下跌0.30%、0.29%、0.20%。郊区的浦东唐镇、浦东金桥、闵行龙柏金汇分别下跌0.30%、0.24%、0.22%。究其由,这些板块中,挂牌出租房源两三个月的空置期比比皆是,而需求中部分租客降级至中端市场租房增多。另外,一些区域商务及高端租客需求得到维持,租金波动较小,涨跌皆有。如长宁古北、黄浦新天地、长宁中山公园分别下跌0.08%、0.07%、0.01%,徐家汇持平,临平路微涨。

  中端市区跌幅较大

  12月,中端市场租赁指数下跌0.16%。其中,二室下跌0.14%,三室下跌0.17%。  

  除金山、崇明外,所监测的14个行政区全部下跌。90个样本板块中,逾九成半板块出现下跌。市区跌幅较大,如杨浦、普陀、静安分别下跌0.23%、0.20%、0.19%。郊区的嘉定、松江、闵行分别下跌0.19%、0.17%、0.16%。行情表现略有差异,但需求流向成为关键。调查显示,市区中端租赁房源存量较大,加上进入租赁淡季后,待租房源数量进一步上升2-3成。在部分小区,数十套出租房源无人问津,即使房东降价5%也鲜有成交。部分租客乘机砍价10%以上,供需双方价格分歧加大,成交困难。一些板块成交下降五成以上,如徐汇龙华、杨浦黄兴公园、普陀真如,分别下跌0.32%、0.28%、0.24%。成交案例中,一些原本承租6000-8000元房源的市区租客,转而流向郊区,可降低1000-2000元的租房成本。而新入市的需求,也倾向于选择低租金、房龄新的郊区房源。如闵行莘庄、浦东张江、宝山大华分别下跌0.26%、0.19%、0.15%,租金水平为6000元-8000元,但受淡季影响,成交也有三成下降。

  低端需求迁郊上升
 
  12月,低端市场租赁指数下跌0.10%。其中,一室下跌0.10%,二室下跌0.09%。 

  所监测的全部16 个行政区均下跌。市区跌幅较大的虹口、长宁、静安分别下跌0.15%、0.12%、0.11%,郊区跌幅较大的嘉定、松江、闵行分别下跌0.13%、0.11%、0.10%。调查显示,低收入租客对租金水平表现最为敏感,市区内低端房源以老工房(售后公房)为主,人均合租成本多在2000元左右。而郊区大量的动迁房,人均租房成本都在1000-1500元,价格优势受到了低收入租客的青睐。由此在整体行情趋冷下表现分化。郊区低端租赁尚能维持一定成交,如浦东曹路、闵行浦江、浦东临港新城分别上涨0.11%、0.07%、0.04%。而市区售后公房中,从事个体商铺类、网约车类等租住客,部分受上海持续拆违及整治影响,业务中断,选择退租流出上海也有。另外,中、低收入的年轻租客,一部分流向郊区寻找低租金房源,一部分则因为生活成本的不断上升,流出上海,由此市区租赁行情较为冷清,房东降价5%-10%方能顺利出租。如普陀真如、长宁北新泾、虹口曲阳、杨浦中原社区分别下跌0.30%、0.25%、0.22%、0.19%。

  上海房屋租赁指数办公室认为,今年四季度以来租赁市场开始向下波动,一是在上海严控人口的背景下,年末人口开始出现阶段性外流,租赁需求减少;二是租金连年上涨,触及了部分租客的承受能力,降级租赁、迁移至郊区租赁的现象增多;三是今年买卖市场大热,不少租客转为购房者,前期购入的房源可以入住后,纷纷退租。

  纵观2016年上海租赁市场,自春节后市场行情开始上扬,持续至9月长达半年之久,这是同期买卖市场强势上涨呈现的售租联动效应。随着10月、11月年内第二、第三次上海调控政策出台,抑制房价过快上涨,租赁市场也进入调整,租金最终出现下跌。2016年,相对于买卖市场来说,租赁市场走势合理。12月末,中央经济工作会议提出要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2017年,租赁市场将进入新的发展阶段,租售并举成为供给侧改革的重要方面。可以预期,随着房价逐步合理回归,租售比不合理将有所改观。





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        更新时间:2017/1/11    浏览:576      打印】【关闭窗口

     


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    上海-市场月报6月刊-研究部

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