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12月二手房指数:房价终现回落 刚需回归主力


  2016年12月,上海二手房指数为3996点,比上月下降8点,环比下跌0.21%。年内三次调控组合拳的持续发力,市场终现久违的环比下跌,距上次房价环比下跌间隔了25个月。12月二手房指数同比上涨24.1%,相对于12月上海房屋租赁指数同比个位数增长,房价过快上涨可见一斑。

  12月,上海二手住宅成交量近1.33万套,环比下跌逾27%,月成交量为2012年以来同期最低。这标志着告别了楼市过热,但要防止矫枉过正的风险。上海二手房指数办公室认为,“11.28”史上最严调控并于次日执行,上海二手房市场快速降温。市场特征表现为:一、本轮调控明确支持刚性需求,刚需购房窗口期开启,12月全市300万元以内房源成交占比高达66.19%,环比提升4.32个百分点,刚需回归成交主力已是不争的事实。二、全市普通住宅成交比例达到73.1%,环比提升4.7个百分点,普通住宅成交占比绝大多数。三、提高首付比例及差别化信贷政策,对改善置换影响明显,其中,300-500万元房源成交占比21.49%,环比下降1.29个百分点;500万元以上房源成交占比12.32%,环比下降3.03个百分点。呈现出总价越高成交比例越低的市场趋势。四、市区需求逐渐回归,成交量占比34.94%,环比提高2.06个百分点;前期大热的新兴城区需求下降,成交量占比49.75%,环比下降3.63个百分点;非新兴城区成交量占比15.31%,环比提高1.57个百分点。五、房价波动向下,个案议价空间由之前的1%-2%,扩大到2%-5%。其中,90-140平方米的中、高档住宅降幅多在3%-5%;而70平方米以内的刚需类房源降幅多在2%-3%。门店带看量再降3-5成,部分门店甚至零成交。截至2016年12月31日,全市二手住宅挂牌量为171332套,较上月下降0.32%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为38423套、88873套、43488套,除内外环较上月下降1.2%,两端的内环内、外环外分别上升0.39%、0.88%。挂牌量总体处于平稳,但去化率显然降低。

  12月16日闭幕的中央经济工作会议定调房地产的居住属性,明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。随后12月21日,中央财经领导小组会议再次提出“抑制房地产泡沫”,这是2016年来第四次提及资产泡沫相关问题。政策表明,信贷将支持合理自住购房,严格限制信贷流向投机、投资性购房。既要抑制房地产泡沫,又要防止楼市大起大落。

  新兴城区跌幅较大

  2016年12月,市区(7个传统市区及浦东内环)整体下跌0.16%。其中,市中心4区及浦东内环整体下跌0.19%。 

  12月,传统市区中跌幅较大的如杨浦、虹口、普陀,分别下跌0.29%、0.27%、0.21%。市中心跌幅略小,如徐汇、静安、黄浦分别下跌0.18%、0.15%、0.11%。统计显示,市区成交量环比下跌26.1%。在现有成交量下,500万元以内、75平方米以内的房源是成交主流,占比64.5%,环比提升2.7个百分点;而90平方米以上、500万元以上的改善型中、高档房源,占比18.6%,环比下降4个百分点。究其由,“认房又认贷”政策,导致置换交易链受阻, 500万元以上房源让价3%-5%成为常态。“老房卖不掉、新房买不起”的状况在蔓延。调查显示,大多门店带看量较上月再降五成以上,少数门店仅零星带看,甚至零成交。买家大幅砍价,置换客索性搁置计划,双方僵持。但不少刚需板块成交相对不错,如静安彭浦、杨浦黄兴、普陀光新等板块成交均为200余套,300万元、50-60平方米的房源成交集中。

  12月,新兴城区整体下跌0.24%。由于前期涨幅较大,调整幅度也较深。如浦东、宝山、闵行分别下跌0.28%、0.26%、0.21%。新兴城区四成板块价格下跌。由于带看量减少3-5成,新兴城区整体成交量下降31.3%。调查显示,即使挂牌房源主动下调价格也不能吸引看房客,致使部分卖家撤牌观望。急售者有愿提供5%以上降价幅度的,但成交依旧缓慢。其中,90平方米以上中、大户型高总价次新房,成交量下滑最大,达36.7%。另据统计,外环附近轨交板块成交下滑较小,低总价优质房源维持报价甚至小幅涨价也能成交。新兴城区成交前十名的如浦东金桥、嘉定主城区分别上涨0.11%、0.12%,浦东川沙走平。新兴城区房源由于置换客集中,已成为受政策影响最大的区域,降价房源逐渐增多。

  12月,非新兴城区整体下跌0.08%。市场表现分化,如奉贤、金山分别上涨0.08%、0.04%,崇明下跌0.22%。统计显示,刚需主导非新兴城区成交,成交下滑最小,仅17.9%。区域内主城区板块小幅上涨,如金山新城、崇明城桥镇、奉贤南桥分别上涨0.19%、0.13%、0.09%。统计显示,200万元以内、90平方米以内的房源成交集中,购房客主要为市区导入及本地刚需客,成交占比非新兴城区逾七成。而其它以往投资客较多的板块,本地自住刚需极少,价格出现大的松动,如崇明长兴岛、奉贤海湾,分别下跌0.32%、0.31%。

  仅四成半微弱上涨

  2016年12月,全市130个板块中,上涨板块58个,占比44.6%;下跌板块47个,占比36.2%;持平板块25个,占比19.2%。

  下跌板块平均下跌0.71%,跌幅环比扩大0.49个百分点。其中,市区下跌板块21个,占比32%;新兴城区下跌板块20个,占比40%,高于市区。市场风向转变,成交量下降的背后,是首付加大,以及商业银行同步收紧房地产贷款,严查资金来源及还款能力,拉长放贷时间,抑制投机投资。抽样显示,价格下跌较大的板块如徐汇龙华、松江新桥、闵行春申、浦东周浦,分别下跌0.90%、0.85%、0.82%、0.74%。由于此类次新房前期价格上涨较快,且购房者多为置换客,新政后成交骤降。而挂户口型学区房、300万元以内刚需房,面对炒房客减少,置换客部分卖家将挂牌价下调2%-3%,如浦东塘桥、黄浦老西门分别下跌0.59%、0.47%。总价400万元左右的二室户老工房(售后公房),降价多在5-10万元。

  持平板块较上月增加8个,为25个。其中市区板块数量11个,一些板块如长宁新华路、静安寺、黄浦复兴公园,成交量少;成交多的为改善型住宅,在政策收紧后,置换减少,大多卖家为求成功兑现,维持前期报价,不敢贸然涨价。而新兴城区如宝山大华、嘉定丰庄、浦东航头,区域内涨跌互现,由此走平。其中一些并无置换打算的卖家,降价出售,落袋为安。

  上涨板块平均上涨0.13%,涨幅环比缩小0.27个百分点。一些市中心核心板块由于房源稀缺性,价格逆市小幅上涨,如人民广场、黄浦新天地、徐家汇、陆家嘴分别上涨0.19%、0.15%、0.14%、0.12%。这些板块房源具有抗跌性,一旦有优质房源挂牌,买家即接盘。而一些新兴城区的外环周边板块,价格微弱上涨,如宝山上大、嘉定南翔、闵行七宝分别上涨0.09%、0.06%、0.05%。

  上海二手房指数办公室认为,“11.28”新政颁布后,随即关闭网签,由此以往的“赶末班车”现象并未出现。去杠杆、挤泡沫,年末楼市变局并开始趋向理性发展。纵观2016年上海二手房市场:1月成交开门红达4.08万套,2月春节后价格一路跳涨,成交量在3月达到5.09万套年内峰值;“3.25”新政后成交逐步向下,但市场基本面未有明显改观,6月成交反弹再现,至8月成交再度达到5.05万套;随后成交逐渐走低,四季度在“10.8”新政整治中介、去杠杆及“11.28”新政“认房又认贷”重磅加码下,成交逐渐回归正常年份月均2万套水平,12月成交近1.33万套探底。而12月房价月度环比出现2年多来的首次下跌。2016全年成交34.35万套,较2015年下降1.43%,为上海二手房市场历年来次高。

  今年来,在限购、限贷、问责一环接一环的调控措施下,房地产的金融、投资属性正在被去除。上海二手房房价过快上涨的势头被初步遏制,随着交易量回落或低位徘徊,房价将走出平稳向下的趋势。部分板块已经出现一、二手房价格倒挂,二手房调价空间依然存在。新政除了抑制投机、投资购房,对置换交易的利空影响也很明显。市场逐渐回归理性,刚需购房得到政策有力支撑,在楼市降温、政策变革推进下,莫错过购房的窗口期。





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        更新时间:2017/1/11    浏览:612        打印】【关闭窗口

     


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    上海-市场月报6月刊-研究部

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