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5月上海二手房指数报告:成交上升趋稳 价格延续松动


    2018年5月,上海二手房指数为3940点,比4月下降19点,环比下降0.52%,降幅扩大0.09个百分点;连续第6个月下降走势。5月二手房指数同比下降1.68%。

  5月,上海二手住宅成交套数为16200余套,环比上升20.16%,同比上升14.32%;以成交面积计,环比上升21.67%,同比上升15.08%。5月二手房成交量环比、同比均现上升,为本轮调控一年半来首次。同时,价格持续松动,跌幅有所扩大,买家出手增多。上海二手房指数办公室认为,5月市场表现:一、与上月相比,市场成交量上升二成,与正常年份月均2万套水平相比属中游水平,但成交量是一手房的2.36倍。一手房限价摇号刺激了各类需求,客观上导致刚需改善购房门槛提高。二、市场成交量进入新的稳定区间。成交量自2017年6月起在 1.2万套以下徘徊;2018年3月回升至1.7万余套,4月虽降但仍在1.3万套以上,5月超过1.6万套。同时,非通过机构成交占比25.92%,依然为四分之一上下。三、全部130个板块价格走势,93个下跌,16个上涨,21个持平。下跌板块价格跌幅从0.60%扩大为0.80%,上涨板块价格涨幅从0.19%缩小为0.13%。新兴城区远郊成交占比11.87%,总体价格下跌0.72%;近郊成交占比55.51%,总体价格下跌0.54%;中心城区成交占比32.62%,总体价格下跌0.49%。四、全部130个板块成交量走势,110个上升,19个下降,1个持平。内外环间成交上升23.72%,为5940套;外环外成交上升19.26%,为7969套;内环内成交上升15%,为2162套。总价300万元以内房源成交占比62.07%,300-500万元房源成交占比23.94%,500万元以上房源成交占比13.99%。5月普通住宅成交占比为66.09%,其中内环内成交1360余套、内外环间成交3920余套、外环外成交5410余套。五、大面积房源成交环比升幅大。从统计的七个面积段看,名列前茅的为,200平方米以上房源环比上升30.20%,为330余套;110-140平方米房源环比上升26.2%,为1470余套。六、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊6席、远郊3席,中心城区1席。新兴城区近郊的浦东三林、远郊的金山新城、近郊的奉贤南桥新城以370套、356套、355套分列前三位;中心城区的陆家嘴成交291套居第十位。全市成交TOP10小区,均位于外郊环间。其中松江小昆山的建设苑以181套位居榜首。截至2018年5月底,全市二手住宅挂牌量为86826套,环比下降5.44%,同比下降48.45%。其中,内环内、内外环、外环外为24545套、45580套、16701套。

  5月19日,住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》强调,各地要牢固树立“四个意识”,提高政治站位,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控政策的连续性稳定性,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。5月23日,上海市委财经工作领导小组会议强调,严格落实各项调控政策措施,深入研究探索建立长效机制。

  改善需求积极入场

  2018年5月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体环比下跌0.49%,跌幅扩大0.11个百分点;其中内环内下跌0.50%,跌幅扩大0.09个百分点。虹口、杨浦、普陀、徐汇跌幅较大,分别为0.56%、0.55%、0.53%、0.52%,长宁、静安、黄浦、浦东内环分别下跌0.49%、0.48%、0.45%、0.33%。中心城区全部65个板块中,43个价格下跌,12个走平,10个上涨。下跌板块如普陀桃浦、徐汇龙华、杨浦黄兴公园、虹口曲阳,价格分别下跌1.19%、0.92%、0.82%、0.75%;上涨板块如陆家嘴、黄浦老西门、静安闸北公园、徐汇万体馆,价格分别上涨0.18%、0.14%、0.09%、0.07%。

  5月,中心城区成交环比上升17.99%,为5280余套,其中内环内成交上升16.03%,为2220余套。排名前三的普陀、杨浦、静安,分别成交880余套、850余套、800余套。中心城区改善成交增加明显。大户型成交量环比增幅最大,220平方米以上、110-140平方米、90-110平方米房源成交环比上升38.03%、28.3%、23.97%,为98套、399套、450套。小户型成交量环比增幅最小,50平方米以内、50-70平方米房源成交环比上升15.83%、14.93%,为2005套、1393套。从中心城区成交量前100个小区看:普陀、杨浦、浦东内环排名前三,分别占24个、19个、17个。从成交表现分析:其一,100个小区中前三名为中等户型改善小区,且都在普陀区,阳光建华城、中远两湾城、金沙雅苑小区分别成交21套、17套、15套,成交套均面积在90-110平方米。三个小区改善需求旺盛,成交客户不乏改善客或动迁户,主要为普陀、嘉定、宝山购房者,大二室及小三室是成交主流。三个小区所在的普陀桃浦、武宁、真如板块,价格分别下跌1.19%、持平、下跌0.69%。其二,100个小区中成交套均50平方米以内的有50个,占半壁江山。小面积学区房重回交易热点,30-40平方米的一室户型需求最旺,潍坊九村、梅园新村、鞍山四村为15套、14套、14套,分别位于陆家嘴、杨浦鞍山两个板块,板块价格分别为上涨0.18%、下跌0.98%。受“公民同招”政策影响,陆家嘴板块对口“第一阶梯”小学及优质初中的学区房,受到买家追捧,价格上涨1%-2%。而杨浦鞍山一些对口优质小学的小区,往往需要议价成交。显示家长购房更趋于追求平衡及理性。其三、100个小区中成交套均120平方米以上的小区有7个,其中浦东内环内小区6个。成交最多的浦东联洋仁恒河滨城、陆家嘴菊园分别成交15套、14套,套均面积为150平方米、130平方米。调查显示,一些改善客追求一步到位。

  内环内区域中,成交量排名前三的浦东内环、静安、虹口板块,分别成交690余套、250余套、250余套。对内环内全部35个板块成交统计,同样是大户型成交增幅明显,200平方米以上、110-140平方米房源成交上升71.43%、25.86%,为60套、219套。其一,需求在部分板块高度集中,而其它板块在成交整体上升的情况下,未有起色。前三名的陆家嘴、徐家汇、杨浦鞍山分别成交291套、244套、173套,远超排名八、九、十的静安新客站、黄浦打浦桥、静安曹家渡的85套、81套、78套。其二,成交热点小区中,改善增加、刚需减少,从内环内成交领先的前10个小区看,90平方米以上改善小区由上月1个增加为4个,而50平方米以内的小面积小区由上月5个减少为3个。浦东和杨浦的内环内板块小区最受欢迎,均价多为7-8万元,部分为不追求学区的改善住宅,部分为二套非置换购入的学区房。如浦东洋泾崮山小区、虹口四川北路瑞虹新城分别成交14套、13套,所在板块价格分别下跌0.56%、0.59%,前者成交多为60-70平方米紧凑型二室老工房(售后公房),后者为90平方米以上的品质改善商品房。
 
  2018年5月,新兴城区中,近郊价格总体下跌0.54%,跌幅环比扩大0.08个百分点;远郊价格总体下跌0.72%,跌幅环比扩大0.06个百分点。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山,价格分别下跌0.56%、0.54%、0.43%;奉贤、崇明、嘉定、金山、松江、青浦,价格分别下跌0.69%、0.68%、0.64%、0.62%、0.58%、0.46%。新兴城区全部65个板块中,50个价格下跌,6个上涨,9个走平。下跌板块如嘉定安亭、浦东航头、宝山大华,价格分别下跌1.25%、1.15%、0.95%;上涨板块如闵行龙柏金汇、嘉定南翔、松江佘山,价格分别上涨0.14%、0.11%、0.09%。

  近郊城区成交环比上升17.88%,为8990余套。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山,环比上升20.67%、16.37%、17.11%,为3190余套、1750余套、1510余套。青浦近郊的板块成交变化最大,环比上升21.35%,为520余套;松江近郊的板块成交变化最小,环比上升8.54%,为830余套。从成交变化看,近郊城区刚需成交增幅大于改善,小面积房源成交上升最大,50平方米以内房源成交环比上升34.04%,为1016套;改善次之,110-140平方米、70-90平方米、90-110平方米房源环比分别上升25.19%、23.67%、21.41%,为840套、2962套、1191套。从成交结构看,初级改善占六成为区域成交主力,70-90平方米、50-70平方米、50平方米以内三类中小户型成交占比最大,分别为33.69%、26.36%、11.56%。从近郊城区成交领先的板块看,浦东三林、奉贤南桥新城、闵行浦江分列前三,分别成交370套、354套、347套,区位涵盖了中外环间、外环外板块乃至偏远板块,成交为套均面积75-90平方米二室户型居多,总价在250-400万元。从近郊城区成交活跃的前100个小区看:购房需求集中在外郊环间板块,其中外郊环间小区76个,中外环间19个,内中环间5个。表明近郊购房者中的初级改善比例上升。成交排名前三的建设苑、民乐城惠康苑、南乐苑均处于外郊环间板块,分别成交181套、100套、100套,所在的松江小昆山、浦东惠南板块价格分别下跌0.89%、0.97%。上述三个小区均为动迁配套小区,180-250万元、75-90平方米的二室户型成交最热。调查显示,由于总价低、房龄新,受到不少预算有限的首次置业者青睐,非上海户籍买家居多。价格方面,由于供应大、总价低,不少动迁至此的市区户口卖家,由于置换回市区迫切,往往给予较大的议价空间。而外环以内成交较热门的小区,如三林世博家园、玉兰香苑,同样为动迁配套小区,临近地铁,地理位置较优,生活配套成熟,不少初级改善客选择购入,成交多为75-85平方米的二室户,总价在350-400万元。

  远郊成交环比上升39.93%,为1920余套,是升幅最大的区域。全部11个板块价格均下跌。价跌量升,显示远郊以价促销效应。成交量前三的金山新城、松江小昆山、嘉定城区,占整个远郊成交量六成,成交环比上升7.88%、294.25%、20.46%,为256套、343套、312套,价格分别下跌0.61%、0.89%、0.78%,松江小昆山量升近2倍;上述三板块内75-90平方米、总价250万元以内的二室户型需求旺盛。其余成交变化较大的板块如青浦朱家角、浦东临港新城、崇明新城板块,成交环比上升52.38%、35.85%、26.09%,为32套、216套、116套,价格分别下跌0.52%、0.81%、0.74%。三板块由于新城概念,配套逐渐成熟,虽地处上海远郊,但仍为不少首次购房者所关注,也有一些上海户籍买家看好地区发展,选择购入二套投资。

  降价效应逐步显现

  2018年5月,全市130个板块中,价格下跌板块93 个,占比71.54%;上涨板块16个,占比12.31%;持平板块21个,占比16.15%。

  下跌板块93个,较上月相同,价格总体下跌0.80%,跌幅环比扩大0.20个百分点。93个下跌板块中,中心城区43个,新兴城区50个。价格持续向下调整,卖家心态松动。新兴城区价格跌幅较大的松江九亭、宝山淞南,分别下跌1.23%、1.21%,成交环比上升12.31%、23.43%。上述两板块成交以刚需和初级改善为主,中小面积房源成交上升,大面积房源下降,50平方米以内成交环比上升14.29%、37.5%;50-70平方米房源环比上升75%、28.13%。九亭140-200平方米房源成交环比下降23.53%,宝山淞南110-140平方米房源环比下降63.64%。调查显示,这些板块中,老工房(售后公房)面积稍大,且总价优势不大,购房者较为敏感,卖家见状积极让价,并选择付款方式上佳的买家。中心城区价格跌幅较大的普陀桃浦、静安曹家渡,分别下跌1.19%、1.13%,成交上升16.8%、16.42%,两板块内改善房成交上升明显,90-110平方米房源成交上升100%、300%,为18套、12套;小面积房源成交变化较小,50-70平方米房源成交上升10.42%、20%。中心城区这类板块,一手房几无供应,二手改善房源价格下调后,带看明显增多,部分挂牌一年以上房源也纷纷成交。调查显示,置换高级住宅或豪宅的卖家,往往对诚意客户给到5%-8%的议价空间。

  价格持平板块21个,环比减少2个。其中,中心城区12个,新兴城区近郊8个、远郊1个。量增价平板块15个,中心城区成交升幅较大的浦东花木、徐汇上海南站,成交129套、192套,环比上升34.38%、30.61%。成交案例显示,上述两板块成交主力为刚需及初级改善,由于价格稳定,成交速度加快。但大户型受区域品质影响,不为买家所关注,改善需求未现升温。50平方米以内房源成交上升50%、40.91%,为12套、62套;70-90平方米房源成交上升43.48%、60.71%,为33套、45套;大户型成交减少,110-140平方米房源成交下降15.38%、25%,为11套、3套。新兴城区近郊成交升幅较大的青浦新城、宝山顾村、闵行莘庄,成交253套、265套、215套,环比上升29.74%、26.79%、22.16%。成交案例显示,中大面积改善需求上升加速,部分买家为连环套交易,出售手中多套房合并购入品质化大面积住宅。上述三板块110-140平方米成交环比上升50%、109.09%、72%,为42套、23套、43套。在优质房源成交带动下,大面积房源价格上涨,但区域内小面积房源价格延续下跌,涨跌互现,整体价格走平。

  上涨板块16个,环比增加2个,价格平均上涨0.13%。16个上涨板块中,10个位于中心城区,6个位于新兴城区近郊。除嘉定南翔外,其余15个板块成交量环比上升,中心城区板块成交量上升幅度大于新兴城区近郊。长宁北新泾、杨浦五角场、静安闸北公园价格分别上涨0.13%、0.16%、0.09%,成交环比上升56.38%、45.45%、31.55%。上述三个板块中,改善型成交增幅大于刚需,长宁北新泾板块110-140平方米房源成交环比上升366.67%,为14套;50平方米以内成交环比上升32.14%,为37套。杨浦五角场板块110-140平方米房源成交环比上升125%,为9套;50-70平方米成交环比上升6.67%、为32套。静安闸北公园90-110平方米房源成交环比上升69.57%,为39套;50-70平方米环比反下降11.11%,为48套。新兴城区近郊的闵行金虹桥、宝山上大,价格分别上涨0.12%、0.09%,成交环比上升21.8%、19.01%。其中90-110平方米房源成交环比上升27.78%、36%,为23套、34套;50平方米以内房源成交环比下降21.05%、8.33,为15套、11套。调查显示,改善成交力度虽不及中心城区,但改善成交也拉动了交易,部分优质房源业主面对带看升温,不仅收回议价空间,甚至小幅上调价格1%。

  上海二手房指数办公室认为,连续三个月超越以往成交低位区间,市场或进入新的稳定周期。从市场成交结构分析,中心城区局部板块出现多种改善需求积极入场的信号,新兴城区则以刚需及初级改善释放为主。本轮改善需求上升在中心城区先行露头,一是与一手房供应短缺有关,二是购房者在部分区域价格松动下择优入市。

  虽然“金三银四”未现,但五月成交量回升企稳,给予市场稳健积极信号。在政府控预售、稳房价的措施下,二手房市场价格松动,致使购房热情得以一定量的释放。未来,议价空间如若继续有所下探,成交量稳定上行是必然的。





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        更新时间:2018/6/11    浏览:138        打印】【关闭窗口

     


    2018年4月上海房价地图

    媒体:楼市调控祭出“王炸” 房价真的要降了?

    上海-市场月报6月刊-研究部

    知情者称住建部多次调研楼市:调控仍以稳为主

    20140404-上海土地市场监测报告4月刊

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