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老房子里的新生意


  这是上海无法被替代的一部分。这城里的老房子,总因其积淀的历史、厚重的沧桑,成为商人们眼中独一无二的宝;然而同时,巨大的翻修投资、严格的装潢规定、无法买卖而只能租赁等烦恼也随之而来。即使如此,想要在老房子里做生意的人依然前赴后继。餐馆、会所、咖啡馆,继这些上海人早已司空见惯的经营方式之后,精品酒店以破竹之势进入上海的老房子。在这个酒店业普遍遭受金融危机重创的年份,精品酒店,这桩老房子里的新生意究竟能呈现怎样的局面?

  急速涌入:三个“上海第一家”

  艾米第一次知道“精品酒店”是在替客户预订住处时。“当时上司指示要找有上海特点的五星级酒店。”在日企从事助理工作的艾米在网上搜寻时,意外发现了价格“甚至比五星级酒店还要贵”、张扬“主题、私密、上海特色”的精品酒店。“一开始看到图片,很漂亮,像电影里老上海的场景。”

  这个让艾米“以为是那种特色旅馆、看到价格吓了一跳”的精品酒店,事实上的确和老上海有扯不断的关系――首席公馆坐落在安静的新乐路上,它的“前身”是1930年代旧上海青帮教父杜月笙的公馆,“当时的主要用途是黄金荣、杜月笙和金廷荪合股的三鑫公司办公处。”首席公馆市场营销总监俞跃说:“也会举办一些宴会,其实就是那个时代杜月笙的会所。”

  古董桌、沙发、壁炉、落地灯、木制楼梯和扶栏,这座三层楼的建筑内部被还原成1930年代的老上海风格。高5米的原始洋房房顶被完整保留下来,为了营造怀旧氛围,每个客房新设计了一个壁炉;套房甚至还拥有古典长廊阳台;墙上挂着1930年代的黑白老照片,全部家具也被设计成当时最流行的ArtDeco风格。“装修耗时一年,花费3000多万元。这幢楼是保护建筑,在装修上有很多规定,比如外墙、楼梯、内结构是一定不能动的。”俞跃说,“我们接手的时候已经空置了两三年,之前做过政府办公楼,也开过餐厅。内部没有任何建造时留下的东西了。”现在摆在大厅里的300多件古董,“都是老板出于个人喜好的收藏品。”

  “保护建筑不能买卖,我们向政府租赁了20年,”俞跃说,“这是房地产租赁的最高时限。”她补充,显然对于首席公馆的经营有着长期的规划,“我们下一个着手做的项目是贝聿铭父亲贝祖贻在上海的家宅,也做精品酒店。”

  2006年,华典酒店(上海)有限公司接手杜月笙公馆,一年后开张“首席公馆”。同一年,另两家精品酒店――民营的“璞邸”和台资的“Lapis casa”相继开张,并且都自称为“上海第一家精品酒店”。也是2007年,现在已经停止营业的“一号码头”以“现代感奢华设计、英国王室专用品牌、米其林三星大厨”的张扬之姿开业。还是2007年,朗廷酒店集团与衡山集团合作,投资1.6亿元、花费2年时间打造出“朗廷扬子精品酒店”。

  不同的房子,不同的方式

  同样借用保护建筑做壳的“JIA上海”、“朗廷扬子”,以及“一号码头”,却都选择了与首席公馆不同的装修风格――花费上亿巨资,邀请国外设计,强调设计的现代感。这些老房子,在经营者接手时,面对的都是内部几乎完全没有留下任何建造时痕迹的“空壳”,令人产生“内部尽失”的感觉。“就好像除了外壳,里面被掏空了一样。”吴磊说。他是一个上海老房子的摄影爱好者,多年来拍摄各种老洋房和老公寓。“感觉上很别扭,里外反差太大,就好像描述那种海外长大的ABC是香蕉一样。”就因为选择了合乎建筑风格的装修,首席公馆获得了吴磊们的个人情感倾向:“尽管知道其实那些也是后来加的,但视觉上非常统一。”

  让吴磊特别喜爱的另一家老房子精品酒店,是马勒别墅。这家国有背景的精品酒店从各个方面都堪称重量级――建于1936年的马勒住宅,其建筑保护等级是“全国重点保护单位”。“我们是不可复制的,它的梦幻造型,它的有爱有梦,在全国找不出第二家。”谈起这座恍若城堡一般的建筑,马勒别墅的孟主任说。这也是极少的请国内公司设计的精品酒店,“担当设计师的是已经70多岁的章明老太太,她是修缮古建筑的专家。我们力图还原马勒住宅原貌。”孟主任说。除了外墙,马勒别墅迄今还保留着走廊、楼梯、窗台、暗柜、保险箱等多处原始设计。

  和那些选择保护建筑的同行们不同,Lapiscasa所租赁的只是一座普通的老建筑。“上世纪80年代造的吧?应该也不算老建筑了。”Lapis casa负责媒体公关的鲁晓燕说,“以前是国有的园林旅行社,这幢房子就是普通的招待所。”选择这里完全是因为“股东之一是设计师,喜欢这条很深的巷子”。

  Lapis casa的租赁期是10年。2006年,台资背景的Lapis casa有限公司开始着手装修,因为不是保护建筑,所以他们没有遇见其他公司遇到的那些限制。“只要房子不塌了就行。”鲁晓燕说。整体依照地中海风格装修的Lapiscasa有18间客房,以“轻松、随意”为基调,因为公司在台湾涉足餐饮、酒店、家饰等多种业态,所以Lapis casa中的摆设、家具等只要客人喜欢就可以买走。

  然而无论选择了怎样的设计风格,在商业与保护建筑的结合上,各家精品酒店给出的答案却如出一辙:“这其实是一种很好的保护建筑的方式,保护房子是让它更好地运转起来,而不是空关着。”朗廷扬子精品酒店市场传媒总监王斌新说。而俞跃则肯定地表示:“这样的合作方式,保护建筑得到合理妥善的安置,政府也很开心的。”

  金融危机:小的好处

  比同行们更晚来到上海市场的朗廷扬子精品酒店无疑选择了一个糟糕的进入时机。始于2008年的金融危机至今仍未结束,在越来越低靡的入住率面前,五星级酒店们纷纷下调房价,而今年5月开张的朗廷扬子却开出最低3300元一天的房价。虽然这个房价对于和它同样水准的其他精品酒店来说并不算高,但96间客房的体量却使得它必须追求高入住率。

  “说实话,蛮糟的,”王斌新坦言:“但我们还刚刚开业,顾客对精品酒店的认识也不够深入。”他乐观地表示5、6、7三个月的入住率都在递增,“此外,我们还主攻小型会议团。”

  和朗廷扬子有同样烦恼的还有璞邸。比起其它同行,璞邸是少有的拥有老房子产权的精品酒店。2005年之前,璞邸所在的雁荡路尽头还是一所小学,通过公开招投标,来自泉州、之前主攻石材的南利置业有限公司在这里造起了8层的精品酒店,拥有52间客房。强调私密性的璞邸颇受名人欢迎。“之前《潜伏》剧组在上海取景的时候住在这里,孙红雷特别喜欢,还特地多住了一天。”璞邸精品酒店公关经理段小姐说。但往年经营状况良好时常有名人垂青的璞邸如今明显受到了金融危机的影响,“我们的商务客人居多,所以还是有影响的。”

  而客房数相对少很多的马勒别墅、首席公馆、Lapis casa,虽然与朗廷扬子同样在价格上坚持面对高端客户的4位数,但它们受金融危机影响却较小。“我们体量小,多是回头客,受金融危机的影响不大。平均每天保持五六万元的营收,其中4万元来自餐饮,2.5万元来自客房,每月稳定收入200多万元,天天100%出租率。”马勒别墅的孟主任表示。

  体量更小的Lapis casa最大的收益则来自合作的两家餐饮――“天家日本料理”和“鹿港小镇”餐馆。“充分利用市中心的地段优势,加上酒店周边成熟的生活条件,所以成本降下来许多。”鲁晓燕说。俞跃也表示出十足的信心,“几乎没什么影响,我们是精品酒店,不是缩小的迷你五星级酒店,别人没法跟我们竞争。”

  分一杯羹:上海人的精品酒店

  有酒店业资深人士认为,细分市场是酒店业发展的必经之路,因此,精品酒店将在未来赢得更大的生存和发展空间。正是认同上海将有这样的未来,精品酒店的经营者不再局限于资金雄厚的大集体或实力过硬的国有企业,更是开始涌现出类似“客堂间”这样的本土私企。

  说到调用上海的本土特色做精品酒店,精明有眼光的上海人自然不会缺席。在一片中外合资、大集团或政府投资的大环境中,本城目前最玲珑的精品酒店――只有2间房的“客堂间璞堤克”,就是3个上海男人的心血来潮。

  一个细雨飘飘的下午,记者找到五原路72号,门牌对应的是一家家居设计店,店主人平静地指路:去“客堂间”从后门进。这是酒店的讨巧之处,上海人的“后门口”听上去就很隐秘,是家长里短的集散地,预订入住的外国房客,爱的就是这一口――剖入本地生活,越市井越有劲。

  这家酒店的出身,原为1937年建造的新式里弄,是上海市保留历史建筑,其前后左右都是同龄的老房子。傍晚时分,寻常人家收衣、做饭之际,从民居默默转化成商用的它,只是安静地隐匿其中,这才看出些许不同。去年,酒店所属“客堂间酒店集团”向关系甚好的徐汇房产集团租借此处,整修、设计、装潢后,再把一切做旧,尽力回复当年风貌。“3个老板本身很喜欢这种文化,并不以营利为目的,所以也很低调。”运营副总监陈静雯说。听起来像另一个乌托邦故事。

  精品酒店的房价当然不低。根据“开业酬宾特惠房价”,短期入住两间房的“客堂间”,分别是800(大床)、600(双床)元/晚;长期入住,则相应是10000(大床)、8000(双床)元/月,以后的定价还在讨论中。与马勒、JIA等其他精品酒店相比,这个价格不算贵,但实际上,五原路的这家酒店运营成本也很省,常驻服务生为:零。“客人就像在家里一样,拿好钥匙自己开门住。这里每天有阿姨来打扫,也会有工作人员过来关照,有任何需要,打个电话,我们会从永嘉路调。”这里说到的永嘉路335号,是“客堂间酒店集团管理”近期将推出的另一处同名精品酒店。它的房子历史更久,造于1896年,房间较多,共有7间,目前算是“客堂间”系列的总店。“两家店离得近,有需要服务员跑来跑去,有时反而比那些花园酒店都快。客人基本24小时都能找到服务员。”酒店小,每个员工都是为客人服务,必要时,3个老板也会上阵,化身“移动管家”,“反正我们都是一家门,客堂间嘛。”虽然永嘉路的工作人员还没招齐,人数不确定,但可想而知人力成本必定节约。酒店方自己都笑称这样很划算。

  与其他来头不小的精品酒店相比,“客堂间”算是3个上海老板的兼职产物。执行董事是搞设计的,自己另有设计公司,其余的2位,一个曾是导游,一个经营房地产、装修领域,也都各有“山头”。这个酒店集团,只是他们兴趣的结晶,因而非常用心。

  “收进老房子后,老板会去档案馆查原始的建筑结构图,包括最初的隔断、排线位置,然后把房子翻新、加固,最后再做旧,把它原来的样子做出来。”在公司的主页上,这些由老房改建的房间,被一并称作“看得见历史的客堂间”。而据陈静雯说,永嘉路店装修前乱得“脚都踩不进去”,加上房客们自砌的隔断,完全看不清原貌。所以,酒店接手后,老房子反而洗尽灰尘,重放光彩。客堂间里能看到的基本都是古董,是老板们从不同途径淘来的,“只要客人想买,我们都卖”。酒店同时提供“明清家具,古董和艺术品购买”。

  除了眼下的两处精品酒店,公司又在徐汇区收进一栋老房子,具体位置保密,只知道客房更多了,但也就二十来间。“客堂间”对于老房子的定位很明确:上世纪三四十年代前后,上海英、法租界(卢湾区、静安区、徐汇区)的花园住宅、老式公寓和新里,大多收自徐房集团,一租10年左右。

  在五星酒店工作多年的陈静雯认为,“精品酒店比五星大酒店更易于生存,因为客房少,客人有文化认同感,多靠口碑相传。”所以竞争不是很激烈,“客堂间”也没有直接的竞争对手。“这块蛋糕很大,大家都有自己的固定客户群。”

  退出战局:辗转时尚酒店

  越来越多的商家加入精品酒店这场混战,试图从这个在上海尚属新概念的行业中谋求利益。然而,在这个华丽舞台上演的,并不全是歌舞升平,也有人来了,又走了,徒留下一片曾经辉煌的“遗址”。

  2007年开业的“一号码头”会所,坐落于苏州河南岸的宜昌路88号(梦清园)内,在它附近,有著名的莫干山路,还有著名的中远两湾城。

  名字里满是帮派义气的“一号码头”,曾是“老房子,新生意”的典范之一。这座外观很LOFT的建筑,造于1933年,原是上海啤酒厂的酿造楼和灌装车间,其前身是挪威人办的斯堪的纳维亚啤酒厂,也是上海地区最早的啤酒厂。而这座啤酒厂的主体建筑,则由当时活跃于上海的著名匈牙利建筑大师乌达克设计。

  记者根据查到的号码致电“一号码头”,总是不通,上网再查,发现那里已被一家叫“惠寓”的时尚酒店接手,成为其二号店,目前正在装修。在实地采访中,“惠寓”总经理潘希悦说对“一号码头”过去的情况并不了解,因为自己到任还不满一个月。而被问及“一号码头”的未来前景和负责人电话,她依然是“不太清楚”。但她确认,这家酒店属于公司旗下,同属一家的还有餐饮连锁“吾米粥”。

  上周,记者怀着好奇前往宜昌路88号探访,由于位置偏僻,走错了一次,问了三四次路才找到。

  时至傍晚,连通“梦清园”入口和酒店大堂的曲折木桥上见不到一个人影。“一号码头”会所的招牌还在原地,但隔着无花的荷花池可以看到,大楼的外墙上已经刷上大大的“Lafaeux 2”(惠寓2)标志。

  大楼底层唯一的保安正蜷在一张沙发上看杂志,在他远远的斜对面,飘着三盏积满灰的羽毛灯的大台子正是曾经为客人checkin的前台。保安看到记者有点惊讶,但并不阻拦。据他说,这里的房子都在装修,除了一楼的酒吧每晚9点后还在营业。精品酒店原在二楼,坐电梯上去一看,所有的房门紧锁,走道里沉静昏暗,没开灯没开空调,零星摆着废弃的设备,靠窗的茶几上散乱着几副扑克,一缸烟头。

  在原先的服务台处,一个赤膊的男人听到声响出来查看,他同时告诉记者,这里已经装修了近一个月,“听说转给了别的投资人,以后不叫‘惠寓’这个名字了。”记者指了指纸上印着的“Lafaeux 2”标志问:“以后不叫这个名字?”他点了点头。“一号码头”的前景再次蒙上神秘的面纱。

  去年7月的一档电视时尚节目采访中,当时的店主苗苗曾出镜露脸,介绍自己是服装设计师,“一号码头”属于她的跨界设计。“德国朋友说,在上海终于看到了一个很酷的地方。”女大学生模样的苗苗如此说道。而为数不多的宣传文章也流露出,它曾经有过觥筹交错的热闹,比如多个顶级奢侈品品牌在此召开发布会。同时,与精品酒店同为一体的,还有顶层酒吧Monsoon、夜店Minx、西餐厅Mimosa。其中,西餐厅里有来自德国的“米奇林三星”厨师,甚至设有让客人躺着用餐的沙发,呼应所谓的“慢食主义”。

  所以,如果“一号码头”成为“惠寓”二号店指日可待,那么从定位上,它起码跌落了一个档次。据潘经理介绍,“作为时尚酒店,‘惠寓’的房价每晚大约三四百元。”她强调了“时尚酒店”――很快精品酒店就不再是可以自己定义的了,目前,国家旅游局正在对星级酒店评定标准进行修改,其中增加了精品酒店的评星标准。

  新标准(征求意见稿)规定,“以住宿为主要经营业务,建筑和装修有独特风格,管理和服务有鲜明特色,拥有独特的客户群且获得市场广泛认同,平均房价连续两年高于五星级酒店的小型精品酒店,若其自身条件与标准规定的条件有差异,也能申请评定五星级酒店。”





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        更新时间:2009/11/4    浏览:2038       ★★★ 打印】【关闭窗口

     


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